购房宝典：选一手房还是二手房？

买房——“一手”还是“二手”

随着楼市调控的节节深入，市场观望潮渐浓，房地产市场进入市场调整期，市场上“房价拐点论”一度四起。现阶段究竟适不适合买房？该怎么买房？买“一手”房还是“二手”房？这是现阶段购房者问得的问题。

面对诸多类似问题，中广信研市场究中心提醒广大购房者：买房不似考试，没有标准答案。要根据自己的实际情况，合理置业。

何为“一手房”和“二手房”

一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。一般来说，只进行过一次交易的房子，就是一手房。

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

产权解析：

小产权，所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。

“一手房”和“二手房”的区别

“一手房”和“二手房”是相对于开发商手里的商品房而言的，那么对于购房者而言，两者也有着截然不同的区别，大致包括以下七点：

1、期房、现房：一手房基本上都是期房（当然也有现房），二手房都是现房

2、购房首付比较：一手房购房首付比例小一点（目前商贷为40%；公积金贷款为30%）；二手房大一点（贷40%）。

3、价格比较：二手房由于地势较好，普遍比位于待开发区域的一手房价价格略高。

4、中间环节比较：一手房买的时候省心（房产证办理的手续自己只用提供基本手续就可以，其他不用操心，开发商完全给办好）。二手房手续比较繁琐（主要是从过户到领证都得自己直接出面，到场，签字什么的，比较麻烦）

5、装修耗费比较：一手房在交房后装修还是一笔很大的开销，二手房一般都是装修好的房子，姑且不算装修的花费，反正在装修污染上比新房挥发性燃料少很多了。

6、购买流程比较：一手房。你只给开发商提供你自己的基本条件，其他什么都不用管，只要等着领证就可以了。二手房，先签合同，然后公证。 一次性付款的话直接到房管局过户（过户流程比较麻烦，各地又有些差异，不过都有人指点你怎么做的，这里不细细复述了），过户完直接领证就一切OK了。如果你需要按揭的话，公证过以后先到银行做房产评估，申请贷款，看这个房子的评估价是多少，如果银行审批通过，可以去过户，过户完以后，《抵押权证》在银行，你直接拿房产证。

7、位置比较：一手房一般来说，位置都为城市新兴区域或即将开发区域。此类区域目前交通欠便利，周围配套尚未齐全，但未来发展前景较好；而二手房位置多位于城市发展成熟区域，交通便利，配套齐全。二者相比，各有优势。

不同需求不同置业

一手房的受众客群相对广泛，首次置业者、改善性购房者、投资客等；而二手房的受众范围较之前相对狭隘，二手房对有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取。

纵观房产市场，大致有以下几类人群属于二手房受众群体：

一、迫切需要住房者。这类人群因工作或经商需要，迫切需要在本地安家置业，新房开发周期较长，而二手房在一定程度上缓解了这种不足之处；

二、为孩子购置“”。这类人群主要目的是为了孩子的上学方便而买房置业，他们既希望房子离孩子的学校近，且希望周边交通便利、生活配套齐全，这样，普遍位于成熟居住生活区的二手房变成了置业。

曾有一度，对消费者的购房意愿调查显示，二手房吸引力快速上升，一个主要因素就是新房价格上涨过快形成了价格壁垒。而二手房源的户型面积较为宽泛，对于希望购置低总价房产的消费者而言，选择面较广。同时，新房多为期房，购房的不确定风险较多，而且不能即时入住，也造成了部分急于购房客群的分流。