购房切忌“看太多” 地铁开通或引涨价潮

2012年10月30日，由房天下武汉二手房举办10月期《大话经纪》在房天下络直播室隆重上演，以“限购到限价二手房市场向左向右？”为主要话题，中联地产、21世纪、百居易等武汉各大品牌经纪公司的精英共7位嘉宾参与现场直播。（>>>点击进入直播间）

武汉“限购令”从2011年2月23日开始实施，至今已经执行近两周年。从调控效果而言，市场基本回归至以“自住需求”为主，而房价的涨幅已得到明显的控制。2012年上半年贷款松动政策，使得刚需入市增多，但武汉市房管局数据显示，上半年，武汉二手住宅成交总套数为10943套，同比减少了近4000套。而近期房贷又有收紧迹象，对楼市将有怎么样的影响呢？

2012年10月11日，武汉市房管局发布的《关于进一步完善优化商品房预售相关工作流程的通知》明确，房企卖房前对每套房屋拟售价格，作为商品房买卖合同签订的限价，并在销售现场公示，卖房时不得超过这个价格。那么新房限价对二手房市场又有怎样的影响？

诸多问题摆在所有房产行业人士的面前，2012年第四季度二手房市场是否可期待？置业者是应该逆市出手还是继续等待房价下降？地产经纪公司将从哪些方面着手迎接挑战？房天下特此举办大话经纪以《限购到限价二手房市场向左向右？》为主题的活动，诚邀武汉房地产经纪公司精英相聚房天下直播间共同探讨。

交流中，嘉宾均表示在限购令持续、贷款松动、央行降息的情况下，刚需购房得到一定释放，第三季度武汉各片区二手房大都呈现火爆市场。就目前武汉楼市的发展情况来看，武汉房价难以“受限”，二手房尤其是中心地段，因其地段的不可复制性，短期内不会受到较大影响。

第四季度，从市场方面来说，武汉二手房成交量有望继续扩大，地铁即将开通，明年年初地铁周边房价极有可能大幅度上涨，而在年底特价房会增多，刚需购房者遇到适合自己的房子应当果断出手，切忌看太多而更迷茫。从公司发展来说，加强客户服务、品牌建设、网络宣传、培养人才是重点。

中联地产区域经理 刘吉付：限价短暂影响不大 刚需年底机会多

房地产跟国家的金融政策是息息相关的，在限购令持续、贷款松动、央行降息的情况下，今年三季度武汉二手房的市场非常火爆，在我们负责的这个片区，武汉城市周边都在拆迁，刚性需求非常强劲，第三季度常青片区和杨汊湖片区成交量增加了40%左右。同时，金融政策的松动也给二手房带来了一些机遇，由于二手房所属的片区性配套比较完善，在本片区居住的一些居民对这个片区有固定感情存在，所以愿意继续选购该片区房子。

新房和二手房是相互影响的，因为二手房是相当于新房的存量房在销售，在新房的价格限价的情况下，有一部分客户群体会选择新房，因为很多客户在购房会综合比较，哪一个比较适合他，哪一个比较有性价比。如果新房价格下跌，会拉去一部分买二手房的客户，二手房的客户群体就会动摇，包括他会要求二手房的置业顾问降低价格。相应的，对二手房的房东也会产生影响，如果新房的价格持续往下走，房东也会让价，这是一个相互影响的过程。但这是就长期来说的，短暂的影响不会很大，因为二手房的片区特征在那里，就看新房的限价政策能不能持续下去。

第四季度按照每一年的规律来讲，肯定会稍微淡一点，但往往第四季度却是购房者下手的时机。为什么这么讲？因为有的业主在急需用钱的时候会出来一个很好的价格，如果你这个时候找房，可能对购房者来说是一个机会，很多时候都是在年前两个月，很多客户就买到了很优质的房子，所以对那些刚性需求的客户来说，第四季度应该是他们的一个机会。

百居易总经理业务助理 ：政策影响不了刚需 人才是核心竞争力

我们负责的汉口片区第三季度整体业绩可以基本同比去年一年的业绩，9月份还不是特别明显，没有体现金九，但10月份成交量上升的很多。限购也好，升息、降息也好，永远影响不了刚需，因为50万-80万甚至100万的二手房永远是需求量的。以改善性住房需求以及需要的为主，还有准备结婚的人群及拆迁户等。希望所有人接受的一点是地段的不可复制性。在深圳那边也出了很多限价房，开盘之前的影响要比开盘之后要大，因为限价房在我们的脑海里是一个概念，看到之后可能跟我们的想象有很大差距，所以真正二环、三环以外的限价房受到的影响会大一点，但是在中心地段不会有任何影响。因为限价房持续的价格不等于它有持续的价值。我也比较看好第四季度，中国人都以春节为一年的结束，第四季度会趁现在的势头继续加大成交量。

作为房地产行业，重点要做的就是提升自己的服务，地产经纪这一行的核心竞争力就是人才，今年是百居易成立十周年，会借此机会做一些大调整，之前是安排做得好的店长有时候给新人做培训，现在我们要向21世纪不动产学习，加强培训，提升从业人员的素质，用21世纪不动产的一句话“尽量让每个人做到真诚服务、始终如一”。

21世纪不动产月销售 徐凯：地铁开通或引涨价潮 买房须趁早

第三季度东西湖片区由于限购令、央行降息，同比而言比第二季度上涨幅度很大，在第二季度我们片区成交量在10万左右，第三季度平均单店达到了40万，这也是很大的突破。刚需的需求，会随着周边的二手房市场、降息及房东的情况发生很大的变化。整个东西湖片区在整个第三季度同比上幅比第二季度上涨40%左右。

第四季度地铁要开通了，这边很多客户可能会准备出手，涨多少是问号，但是肯定会涨。要买房在年底之前买，要是等到明年地铁开通，房价肯定会贵很多。

21世纪不动产的培训现在也有一些新的变化，现在都是实际操作的实战性培训，告诉他们怎么注意对待客户的细节。后续有客服部，对每一个客户都进行跟踪性的客户回访，不光是经纪人的，提供更专业的服务。后续在提升品牌和专业度方面会做得越来越专业。

华联行房地产区域经理 赵勇：微笑服务提升品牌 网络宣传不可或缺

第三季度本来就是房地产的一个旺期，积玉桥片区，就限购、降息、贷款这些方面来说，降息确实对刚需这块的释放还是很大的，我们那边主要针对所有的豪宅区，因为是临江并且资源具有稀缺性，刚需针对60-90平米的成交量明显比第二和季度高了很多。到9月份的时候，在第二周和第三周因为钓鱼岛的事件，确实受了影响。到了第四周的时候成交量又马上上升了，这个月相比上个月成交量高了很多。

说到限价，我认为它应该有一个标准，房地产的造价有很大的空间在里面。相关政策肯定会在这方面做文章，即使限价出来，它也是在这个片区市场价之上，而并不是规定这个片区的均价在7千，那就在7千以下。 陕西省出台的政策是开发商有10%的利润，10%是利润的10%，真正的利润是多少没有人知道，这个很难监控。

第四季度的成交量不会受到任何影响，当然也要分月份，一个季度三个月，比如说10、11这两个月肯定是非常好的，但是相比12月份会受影响。一方面是天气，另一方面员工的心态，也跟银行贷款息息相关，这些方面都会影响成交量。

微笑是的一种宣传途径，中国的文字确实包含很多意思，“服务”，服就是心服口服，务就是务实，你如何通过自己的专业知识和服务得到客户的认可，这是对品牌的一种推广。一方面，房天下帮这样的网络工具确确实实能起到很好的效果；另一方面诚信、公开、透明的交易规范性是也是最重要的，这是真正提升品牌的方法。

购房者的心态很重要，政策只能拿来作为参考。我之前在做销售的时候经常给客户的意见就是，在你的经济承受之内就买，不要具体关心房价怎么走，因为你是自住而不是投资，对你来说，房价的涨与跌只是一个数字。在同等价位上、在自己经济承受范围内就下手，买不了就不要动。 

新兴宜居房地产店长 宗飞：加强专业培训 向好品牌看齐

限购令和央行降息政策在南湖片区影响不是很大，南湖的新房从开年到现在陆陆续续开盘了很多，每个月都有新开盘的楼盘，价格同比比周边小区低一些，今年和去年的市场相比大同小异，也没有出现很大的增长，去年南湖一个店平均一个月业绩量在10万左右，今年也差不多。但在二手房方面，我们有很多客户都会进行回访，而一般十个客户买到了房子基本上有八个客户买新房，这样一对比，新房的成交对南湖这块的二手房成交还会有一些影响。

就南湖片区来说，年底相比前三个月会稍微低迷一点，因为南湖现在有好几个新楼盘都在开盘，地段确实很好，并且价格都比二手房的价格低一些，甚至比老区的还要低。但是，尽管如此，南湖刚需的人也比较多，所以我还是比较看好第四季度。年底特价房比较多，因为总价比较低，很多刚性需求的人比较容易接受。

关于培训，像房天下会给我们提供培训，我们公司也有内部培训，这个月如果哪个公司做到了，我们会主动联系到他们进行沟通交流，包括服务方面、专业度方面，我们都会加以学习。我们在南湖的时间也比较短，主要强调的还是学习，可能有机会还要向品牌做的好的中联地产、21世纪不动产等公司去学习。

家合房地产运营总监 张义：购房需明确需求 四季度置业光谷好时机

限购令持续了两年以后，对投资这一块有一定的影响，现在投机性的购房少了很多，央行降息主要是刺激刚需快速出手，增加GDP。光谷片置业群体大多属于毕业工作三年左右需要购房结婚，想在这边安定下来的。还有一部分是小孩达到了上小学的年龄需要置换房子的，第三季度相对于上半年确实有大幅度的提升，可以说提升了50%以上。去年同期一个店铺只卖两套左右，今年三季度基本在五套左右。

对于光谷片区来说四季度应该是比较好的时期。因为现在基本上在光谷片区没有再动工的新楼盘。想买买不到了，要买只能在江夏和流芳买房，所以要买只能买二手房了。

在光谷上大学应该买什么样的二手房比较合适？要看买房目的是什么，如果想要好地段就可以直接买到雄楚大道沿线上，因为交通很方便，但那里的价格会比民院路或者关山大道靠三环那边贵一点；如果想要高性价比，选择民院路会便宜一些，但交通方面会比雄楚大道那边稍差。 

汉业兴房地产店长 赵锋：武汉房价难“限”购房切忌“看太多”

第三季度二手房的发展还是跟片区有关系，不能一概而论。对于限购令的持续，我认为影响不大，该买的还是要买，该卖的还是要卖，刚需在那里放着。比如在汉正街片区，这个区域基本上没有新房出手，所以客户基本上全部选择二手房。汉正街的拆迁人群有5万户，这5万户到哪里买房？在这里住了几十年的人习惯这个圈子，他必须在这里买，这里没有新房，二手房就是选择，所以没有什么悬念。限价新闻出来之后可能会给很多人一个心理寄托，使他们在开盘之前抱有很大希望，但也可能导致开盘之后更失望。

我认为明年3月份武汉的房价又会是一个高潮，武汉楼市只能越来越火爆，不可能越来越淡。南湖片区是值得考虑的，的地方就是武珞路、中南，粮道街小学那里也不错，那里买房只会，不会降价。如果买大户型，南北通透是选择；如果是小房子东南朝南则会更好一点，朝北的价位比朝南的差很多。想给购房者的建议就是：“房子不要看太多，看得越多越买不到房子”，你看完一套和看完一百套的心理是完全不一样的，如果一看一中那就恭喜你了，但是这样的很少，看得越多就越买不到房子。

关于品牌的提升，首先离不开网络平台的作用，我们在房天下的端口有30个，不得不承认起到了不错的宣传效应。其次，我觉得主要靠业务员以及靠公司的规范化管理，比如跟客户、房东打电话交流的时候注意细节，在房天下的端口上下功夫。