房贷：关注房贷风险 银行房贷也随机应变

5月26日下午，新京报主办了“房贷论坛”，工商银行、光大银行、民生银行等10余家银行代表参与了此次研讨会，共同讨论目前北京房贷市场的发展状况及走势、房贷的创新以及风险控制、银行与开发商之间的关系等话题。

中国社科院金融研究所博士尹中立表示，下一步要看政府是否出台有效的房贷调控措施，以及措施能否坚决执行。多家银行代表表示关注房贷风险。

创新产品

光大已办1000多单固定利率房贷。新京报：今年以来多家银行推出了一批创新的房贷产品：固定利率房贷、“直客式”房贷、接力贷等。到目前，市场的接受度和反应是什么样？

李莹（光大银行总行营业部私人业务部副总经理）：今年1月11日，光大银行推出固定利率房贷。这是光大总行在前两年理财产品的基础上，把理财的理念运用到个人房贷上，这在此前的国内市场上是没有过的。

开始推出的一段时间，咨询的人并不是很多，因为大家都没听说过“固定利率房贷”。此后，其他银行也推出类似的产品，固定房贷利率也就越发受到关注。到目前为止，在光大银行做固定利率房贷的客户有1000多个，金额达到2亿多元。

孙永红（中国农业银行北京分行房地产信贷部经理）：今年农行推出了“接力贷”还款方式，就是通常所说的“父债子还”，把老人和下一代的收入加起来，一起供房贷款。

“接力贷”推出之后，社会上的反响比较大，但还需要一段时间的磨合，使消费者接受这个观念。

马天圣（交通银行北京分行副高级经理）：各种贷款的创新不可能去对抗利率管制，所以购房者如果想从产品创新中得到金钱上的实惠是很难的。房贷的创新在于两点，一是服务，一是便捷，这也是最终的落脚点。交通银行一直在做这方面的尝试，包括免律师费、客户自由选择购买保险等。

住宅二级市场是非常值得关注的。去年北京市二手房成交量为6.5万套，如果按照每套10万元贷款额，约有650亿的市场。从目前来看，二手房交易还会增长，其房贷市场的前景也是比较广阔的。

基于此，交通银行已推出“二手房贷款”的产品。

市场风险

有选择地推出房贷新品

新京报：新的业务推出，银行是否会增加风险？

姚立宝（深圳发展银行北京分行零售业务部个贷中心副经理）：个人住房按揭贷款从1997年开始推出，大力推广则是从2003年开始，还款压力高峰期也有可能在近一两年逐渐增加。现在各家银行都比较关注房贷风险。要规避还贷的不良率，应该尽可能地从一些可操控环节、产品创新等方面去做。

深发展在今年2月初正式向市场推出了“双周供”，银行界和客户都非常感兴趣，并在房贷市场上也引起了更深层的探讨。实际上，从贷款风险而言，“双周供”、固定利率基本上是一个比较保守的推荐。银行在推广这些产品时都是在把握风险的前提下有选择地放贷。

加息冲击

提前还贷增加，按揭市场缩水

新京报：一方面是房贷产品不断创新，另一方面是加息的口子逐渐敞开，变幻莫测的北京房贷市场，是否意味着银行的压力增大？

康静（中信银行总行营业部零售业务部副总经理）：像中信银行，一直以来都是做优质大客户，而从去年开始的金融系列政策，使得优质大客户的房贷业务大受冲击。

今年银行的房贷业务压力很大。原因有三：首先，今年的楼市供给量很大，但由于房价上涨快，部分消费者持币待购，市场需求就被抑制。其次，利率提高，购房者的还款压力便增加，一些人提前还款；再次，银行既想扩大房贷份额，但出于风险控制的需要，一些业务又要收紧。比如，中信银行从去年1月初就已经基本停办商业贷款，逐渐退出写字楼、商铺按揭市场。

新政影响

“高档住宅首付五成才可能有效”

新京报：最近市场上已经有说法，政府将通过加息和提高首付的方式来调控市场，但新政策对房贷和高档住宅市场的影响并不大。是这样吗？

马天圣：高档住宅的首付提高至三成，这实际上和两成没有本质上的区别。对于那些投机者来说，除非提高到五成，才有可能有效抑制。而且，首付三成可能会堵住自住购房人群。实际效果怎么样，还有待政策出台之后看市场具体的接受情况。

尹中立（中国社科院金融研究所博士）：目前北京各家银行对别墅类住宅、高档住宅的首付大多是要求五成、六成，即便是把高档的住宅首付比提高到50%，那也只是把已经执行的政策表述一下。

李莹：实际上，很多别墅项目在立项时都是“低密度住宅”，首付的成数不太好控制，这样一来，难处也转嫁给了银行。如果是A银行不做，B银行要做，如果B银行也不做，C银行也会做。

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