一线城市房价“破冰” 二三线等待调整

近期，媒体报道了某城市的某些开发商再次打出绝迹已久的“一折首付”购房，此消息随后迅速发酵，不少地方媒体跟进报道了其所在城市类似现象的存在。尤其是在一线城市，例如深圳、广州、南京、武汉、合肥、惠州等地，当然还有被推上风口浪尖的鄂尔多斯，开发商纷纷“暗度陈仓”，“无所不用其极”推销手中的房源。记者针对此现象采访了市区各大楼盘和兖州、邹城、汶上、曲阜四地的主要楼盘，并未发现“一折首付”地产项目的出现。记者也咨询了有关部门的工作人员，他表示，“一折首付”可能会带来房贷按揭违规操作和楼市炒作等问题，如有发现，监管部门应介入调查。

一线房企竞相降价，开发商受“地”所困

从2月份以来，以“招保万金”四大标志房企为首的新一轮降价开始席卷，并带动多家性大型开发商纷纷跟进。日前，记者在城区新327以南、金宇路东路首次发现了均价“5000元/平米以内”的地产项目，且目前还有大量房源。

一些业内资深人士向记者透露目前一些楼盘“死扛不降价”的原因。我市一些大型开发商去年都有“新地块”入手，而且都将作为其接下来的主力销售房源，例如原防爆电机厂地块、原蓝天锅炉厂地块、诗仙路以北某地块等，而拍得这些地块所付出的价格不菲，占用开发商大量资金，可以说“掏空”了前几年所有积累的资金；银行贷款越来越难，贷款成本过高;建筑成本日渐上涨，这所有的“压力”集中到开发商头上，致使开发商不得不高价出售现有房源。

不少市民会问：“低价位出售不更可以快速回笼资金?”但还是有不少眼尖的市民发现了其中的奥秘：几乎所有的大型楼盘都会有“低价位”楼盘项目在售或已售，例如市区某高档楼盘，最贵的一栋楼售价达到13000元/平米以上，而之后开盘的某沿街楼盘均价仅8000元/平米左右，几乎是开盘当日售罄。因此，“高价”和“低价”楼盘同时交叉销售，用“低价”快速回笼来的资金，“养”着高价楼盘，这就造就了“高房价”的“假象”。

“分期首付”隐藏着什么？

记者针对“分期首付”、“一折首付”问题采访了市区某售楼处经理翟先生。他告诉记者，目前一些大城市“分期首付”、“一折首付”主要的表现形式有两种，种是“变相降价”，所谓“首付一成”是指购房者原本需要支付三成首付，现在购买则只需支付一成，剩余两成由开发商垫付，其中一成为免费优惠，另外一成只需要购房者在年内分三次无息还清即可;第二种是“资产抵押”，购房者只需提供一成首付，然后用房产合同作为抵押，剩下的两成在一年或者两年内还清，垫款的自然是开发商。巨大的库存压力致使开发商“垫资”购房者，实现资金回笼。

“不高于基准利率”意味着什么?

记者从四大国有银行(工商银行、农业银行、中国银行、建设银行)获知，为了缓解刚需购房者购买首套房压力，四大银行首套房贷利率将不高于基准利率，四大银行日前共同研究出台了“差别化房贷政策”，其中说明“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。”这意味着四大银行首套房贷利率将不高于基准利率。

居高不下的房价、越来越高的贷款利息、首付压力与月供压力不减反增……这些加在一起，刚需购房者似乎离房子“渐行渐远”。目前，在调控大环境下，“低利率”时代已经成为过去式，银行维持在基准利率乃至以下，能有效缓解购房压力，更是一种示范意义，给刚需购买者一个政策扶持信号。

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库存压力致“房价下降”或年内实现

据某研究院数据显示，截至2012年1月，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量为5901万平方米，与去年同期相比，新增1701万平方米库存量，增长约40.5%，环比上月下降1.62%，库存量仍处于高位运行状态;而2012年1月份存销比数据显示，10个典型城市新建商品住宅存销比为16.0，刷新了去年12月份住宅存销比的点14.4，库存量再次步入过大区间，房价下行压力进一步增大。

另根据权威分析公司统计，自2月份以来，包括中铁置业等国资企业，碧桂园、雅居乐、佳兆业等民营房企，以及蓝光集团、盛泽置业等地方房企，启动降价的房地产企业数量越来越多，降价幅度在7折左右。降价城市除传统一二线城市外，也开始波及洛阳、慈溪、惠州等三四线城市。

记者将持续关注我市房价变化，将最及时的房产资讯带给市民。

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