武汉市二手房市场的概况及发展趋势

德嘉房产汉口经理乐凯

从市场来讲，一季度武汉市的市场商品房的住宅成交套数是15289套，去年同期是21044套，也就是说销售数量同比下降5755套，同比下降近27.3%，大家都知道，从04年年中开始，武汉市的房地产开始了一个量价提升的过程，一直到05年6月国家出台了国八条以后，之前武汉市房地产市场的成交量是一个逐步增长的一个态势，不管是二级市场还是三级市场，今年季度我们的成交量有所下降，下降的幅度还比较大，已经达到27.3%，说明两个问题。

还是说明我们消费者越来越成熟，就是我们住宅的理念越来越成熟，另外一个方面也反映出经过接近一年半的实际消费增长，我们现在的购房需求有所下降，但是这里面有一个问题，就是说我们房价还是在持续的一个增长，这也说明我们目前的刚性需求还是存在的，今年武汉市的拆迁面积会达到200万平方米。这个面积是非常大的，第二个多个在售的均价超过6000元/平方米，今年近水项目预计上市价格均超过6000元/平方米，主要是在汉阳以及我们的金银湖，以及武昌的东西湖区，包括汉阳世茂投资的锦绣长江一个项目，它的售价将会是武汉近水项目的一个领头羊的角色。

二手房的市场，二手房一季度我们交易总量达到6500套，去年同期住宅达到7270套，同比下降10%，在今年3月份成交3300套左右，去年是4100套，同比下降了24%。大家都知道，去年国八条出台以前我们二手房的市场是一个非常火爆的市场，我们经常讲量价提升，就是成交量不断的上升，今年成交量有所下降，但是成交价格还是持续攀升的一个状态当中。

从政策面来讲，今年武汉城中村改造最重要的一年，预计的拆迁达到200万平方米，其中拆迁区广泛分布于武汉三镇各地。改造的快速成为各区政绩考核的一个标准。中部崛起的舆论基础设施投入进一步扩大，高端的商品房项目大不能的开盘，我们在武汉处于国家中部崛起的一个焦点的城市，武汉也一直争当中部崛起领头羊的角色，基础设施的进一步扩大也促进我们房价的进一步的增长，各大银行来讲，交通银行，光大银行以及招商银行还有建设银行在各自旗下的分行基本上都推出了二手房交易免费监管业务，这个免费的监管主要是一个资金的托管。目的也是为了保障广大购买二手房的消费者以及卖房者能够安全的进行交易。从市场前景来讲，总体来说还是比较乐观的，大家从前两年的报刊上也应该看到，前期从来讲，有一些被我们认为泡沫非常大的一些城市，比如说上海、北京、广州，在今年一季度也分别房价同比进行了上涨，作为我们武汉来讲，前期泡沫并不多的情况下，现在的上涨可以说是理所当然的。

如果没有政策的出台，我们预测二季度的市场将会呈一个稳步上升的态势，成交量以及房价还会逐步的上升。我们现在谈谈06年的武汉二手房市场的发展趋势，首先从政策面来讲，国家建设部政策研究中心主任陈淮在年初表示06年将是继续鼓励住房消费年。

因此，06年的宏观调控政策将会相对平静，他不会像05年的时候出台国八条遏制房价进一步上涨的政策，06年在政策上来讲会相对的平静。因此，将会保障06年的房地产市场一个比较健康速度的发展。但是对于二级市场也就是我们关注的商品房市场，我们要关注几项政策，我们要关注它是否可以实施，个就是个人所得税能否顺利的实施，大家知道去年年底我们国家税务总局已经提出来要把个人所得税增加到房屋交易里面，但是建设部当时迟迟没有表态，当时说不太适合，今年能否出台就是我们关注的一个焦点。也是影响今年房地产市场的一个最重大的政策。

第二个是契税是否实行优惠的税率，第三个是物业税何时实施，这也是对房地产市场有影响的一个税收了。这是我们从政策面来讲可能要关注的相关的政策。

我们预算06年这种交易量会继续的平稳增长，05年6月份出台的国八条的政策从宏观上影响了对武汉市的二手房市场有一定的影响，根据武汉市房地产指数显示，05年全年二手房的成交在60168起，面积625.70万平方米，对于06年来说，在一系列政策相对平静的情况下，交易双方的购房预期不会呈现明显变化，购买需求也多为“刚性”需求，什么叫刚性需求呢？我们指的刚性需求是指拆迁的需求。因为房子面临拆迁需要新购住房，预计06年的成交量也会进一步的增加，二手房市场将会保持相对平稳的上升趋势。今年的房地产市场房价肯定会继续上升，但是上升的趋势不会像04年下半年，以及05年上半年那么来得非常的不舒服，今年的房价应该会稳中有升。

这里有一个置业更加理性，这里是指对消费者而言，因为我们通常讲消费者分为几种类型，个属于置业型，就是首次置业，一般是25到30岁的年轻人，第二个是改善型，改善是因为自己本身有住房，但是希望能够换环境好一点或者是面积大一点的住房，第三种是属于投资型的住房，对于改善型的客户仍将成为06年的购房的主流。根据德嘉房地产市场研究中心的显示，目前改善型的需求比例已经占到总购房需求人数的72.94%，随着生活水平的逐渐提高，对住房的品质要求越来越高，我们以前住房要求主要是舒适一些就可以，现在讲究的就是环境。小区环境这也是我们目前一项购买人群的一个主要的因素。

在房地产选择过程当中越来越关注房屋的细节和周边的配套设施，由以前的对房屋的基本功能型向舒适型的转变，要求进一步提高。比如房龄问题，房屋越新折旧成本越低，多数购房者会购买房龄较短的房屋。

第四是关于价位的问题，就是什么样的价位房子它会受欢迎。根据05年的数据显示，05年武汉市二手房的成交总价多为22万元左右，这里面占成交量的76.22%，这个比例还是非常高的。这里面有几个主要的原因，个是因为武汉市二手房消费的主力群体是中等收入家庭，他们需求价格主要在30万元以下，第二个是城区二手房均价一般在2800元左右，二商品房的均价已经达到3600元，22万元的价格更适合购买二手房。这是我们05年的一个数据，06年刚才讲到了，购房者的购买力将会更加的趋于理性，中等价位的房产将会更受欢迎。

这里面有一个是武汉05年出现了一个现象，就是尾盘，就是一套新的楼盘出售以后，还有少数的尾盘在05年的时候比较受消费者欢迎的一种状况，06年它也会继续出现这种情况，为什么呢？因为许多的消费者在置业的过程当中已经形成了梯级的消费观念，尾房比较便宜，没有期房的风险，尾盘不存在这种情况，尾房买的是现房。投资自主受到需要梯级消费者的青睐，随着我们金融政策的调整，开发商对尾房快速变现的要求越来越高，大家都知道，05年国八条里面有对开发商的限制是非常多的，也对开发商的自身的资金要求提到了一个台阶，这也加快了开发商急于变现的状态，因此尾房的价格相对的便宜。众多的购房者因为没有合适的房源而苦恼，05年因为这种尾盘的出现，非常的受欢迎。06年为了给开发商和消费者之间搭起一座畅通的桥梁，我们德嘉房地产经济有限公司成立了尾盘销售代理中心，就是在我们公司同时会接商品房的尾盘代理的销售，大家可以关注一下，根据05年这种尾盘销售统计来看，06年尾盘市场需求依旧还是非常强势的。尾盘交易也会有更加明显的一个表现。

最后一点也是中介行业，因为现在中介行业的作用越来越大，越来越多的消费者也越来越接受中介这种形式，武汉的中介行业以前还处在小租界无序竞争的状况当中，现在已经进入新的竞争的阶段，就是品牌的中介效益越来越明显，05年的宏观调控也就是国八条的时候，也加速了房地产中介行业的一种优胜劣汰，市场已经出现强者愈强，弱者愈弱的格局，剩者为王。在这个环境当中能够生存下来的中介企业也非常扎实的基础，以及这种资金的实力才能够在现在的市场当中可以生存下来。06年房地产经济公司，武汉市的中介行业也会更加注重品牌经营，作为房地产中介行业的明星企业，德嘉房地产公司将继续发挥品牌优势，规模优势以及专业优势，不断推进机械化的管理，培育持续发展的动力，为我们的消费者提供满意的服务，大家都知道，现在武汉市的连锁化的中介公司越来越多，但是规模能够达到50家以上的连锁企业要数得出来也就一两家，当然50家以上的连锁规模的企业，怎么讲呢？这对我们的消费者也是一个好事，因为竞争激烈了，作为我们自身来讲，会更加的注重规范的管理，提供安全的舒适服务，为我们购房者提供一个满意的服务。