调控影响现江城 开发商忧心忡忡想对策

距离本轮自4月11日开始密集发布，连续出招，武汉二手房市称为“史上最严厉”楼市调控的正式启动，已过半月有余。

这一次，政策来势最为迅猛，招招致命，市场反响尤为热烈，暗潮涌动。在等待细则逐一落实的过程中，政府、开发商、购房者三方虽则都呈静观其变之形，实则正处暗中角力之势。

供需双调之下，政府力挺首次购房刚需，清理投资、投机需求，阻挡外来购房力量，逼出有效供应，仅仅只是半月时间，市场已呈此消彼涨的变化之势，持续已久的疯狂涨势明显得以控制，成交量开始下滑，降价风暴日渐逼近，卖方控制已久的市场格局正面临又一次的严峻考验。

上周末开始，江湖重现久违的“降价”消息及“退房”现象，有几家项目甚至在周末旺销时节，极其意外的组织员工放假出游，以故作轻松的行为对抗突如其来的变化。

眼下，虽然大部分开发商明里都表示不会因政策而改变策略，会按照既定节奏往前走，以不变应万变，但在悄然改变的后市预期和已然呈现的胶着状态面前，不少企业老总却开始暗地里急切的召开一次次会议，商讨应对策略。

尽管不少开发商在接受了2008年的那一轮市场大考后，多了几分应对经验，不至于陷入无所适从的慌张，但在此景此境之下，地产江湖仍然传出告急之声。

开发商出招应对

上周末的4月24、25日，是本轮系统调控落地的个双休日。观察人士指出，从销售结果看，政策调控影响开始显现。处于楼盘认筹阶段的开发商正想办法应对新政带来的相关影响。

从开发商对外公布的成交数据看，调控后的双休日武汉多个楼盘的普遍成交率在60%以上。有相关开发商声称，这一成交率已基本达到预期，并就此认为，本轮宏观调控对武汉楼市的影响不大。“事实上，这几天开盘的项目，其销售价格较此前认筹、蓄客阶段时放出的价格而言，不同楼盘均有不同幅度的下调。60%的成交率，也不能说达到了开发商的预期。且不论和此前周边楼市的销售情况比，就算和自己前一次开盘时的成绩比，这一成交率并不理想。”一业内人士指出。

24日，徐东某楼盘小户型产品面市销售。“售楼部外面没有几个人，不像上一次销售时，人多得要命。售楼部里面也没有几个人。”一位住在该小区的老业主告诉记者。此前，该楼盘以手机短信方式通知老业主，24日在开盘现场举办活动，欢迎老业主参加。而大约一个月之前，同样是销售小户型，该楼盘并没有以同样的方式通知老业主参加类似活动。那时，开发商在楼盘售楼部外搭起遮阳帐篷，现场摆放的椅子一度出现不够坐的现象。“他们专门请了迎宾小姐站在门口，天很冷，但来的人很少。”该老业主说。

不仅是武汉，在省内另外一个城市，一个计划于“五一”期间开盘的楼盘，其销售负责人表示，无法对开盘当日的情况进行预判。“最担心的就是银行按揭政策的调整。”该负责人说，“由于国家收紧了外地人购房按揭的相关政策，对我们这个楼盘的影响比较大。虽然近一周的认筹情况还行，但不排除受二套房货新政和外地人购房新政影响，购房时出现退出认筹的情况。此前，我们对开盘当日的销售率预期很好，但现在很难预测。”

他指出，由于国家政策的具体表述是，“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”该楼盘所在城市不属于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，因此，他们正在努力与相关银行协商，能否对购买该楼盘的外地客户，在货款上适当放宽条件。“相对与来自武汉的看房者来说，乘坐武广高铁到这里看房的广东人，其认筹率高出很多。如果银行贷款不能获得，将影响我们楼盘的销售。”他说。

另据该楼盘一销售人员介绍，开发商正在考虑，以分期付款的方式，缓解无法一次性付清全款客户的缴款压力。

静观其变着眼周期性长远发展

此轮调控的出台是在意料之中，对于开发商而言，此前频繁出现的“小阳春”确实不是好事，市场太疯狂只会逼着政府出手调控，将开发商再次置于严峻的市场考验中。2008年，开发商已经历了一次调控下的大考，相对而言，面对此次调控时，企业则更有准备一些。

新政出台前的这几个月，不少项目都卖得很好，企业回流了部分资金，这些企业短期内可能不会太慌张，至少现有的资金还可以支撑一段时间，因此也不会急于降价，而是能卖则卖，卖多少是多少，静观其变，视市场调整到什么状况再做进一步打算。

对于政府调控要辩证来看，市场调整中也暗藏着机遇，购房者可以抄底购房，企业也可以抄底拿地。即便调整中企业会有短期降价行为，表面上看有一定损失，但从较长的发展周期来看，则是失之东隅收之桑榆，总体是持平的。

打压之下政府保障房供应也应跟上

房价涨势过快，既让老百姓怨声载道，也让政府十分头疼，不能不管，也不能管的太死。“两会”后出台的此轮调控中，政府平民怨的成分很重，但估计不会持续很久，也就到今年底。政策毕竟不是法律，它是可以变通的，一旦市场被调的太死，政策肯定会重新调整。

需要指出的是，政府调控一再从需求上着手，但这解决不了根本问题。开发商也分高、中、低品牌，也有相应的价格标准和成本核算，即便遇到市场调整，各自进行相应的价格下调，但仍然不可能满足中低收入者的住房需求，买不起房的人即使降再多可能还是买不起，况且在高涨的土地成本和建筑成本下，房价也不可能再调回到10年前的水平。

因此，政府在打压需求的同时，还应该多增加保障房供应，尤其是廉租房，为城市里需要住房的人提供稳定的居住之所。基础的民生住房问题还是得依靠政府保障来解决。

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