一、二手房市场数据分析
1.武汉二手房数据分析
据房天下武汉二手房数据中心数据显示，2018年4月武汉二手房挂牌均价元18664元/平米。相比3月挂牌均价18432元/平米，4月武汉二手房价格整体平稳，环比微涨1.25%。
图1 全市挂牌均价走势
图2区县挂牌均价
4月武汉16个区县二手房挂牌均价均不同程度上涨。
从区县二手房整体挂牌价来看，武昌区二手房以23104元/平米均价继续领跑，相比3月，4月挂牌均价上浮3.99%。江岸区22824元/平米、江汉区20467元/平米，分别位列第二和第三，环比分别上涨3.90%和2.08%。洪山区本月二手房挂牌均价19517元/平，环比上涨1.26%，位列第四位。东湖高新区4月价格也环比上涨3.38%，以18833元/平位列第五。
涨幅较大的区县有，东西湖区，4月价格14989元/平，环比上涨6.82%；沌口，4月价格13760元/平，环比涨5.51%；汉南，4月价格6285元/平，环比涨4.47%。
二、网友关注度数据分析
1.区县关注度分析
4月份，武汉受关注区县排行榜上，武昌区以16.75%的被搜索占比占领榜首。相比上月，江岸区同样稳居第二，搜索占比12.77%。东湖高新区位列第三，被搜索比率达9.76%。主城区二手房关注度较高，一方面是二手房占据了较好的位置，周边配套齐全，相对医疗教育等资源更丰富，生活更便利，也有更多的工作机会；一方面，主城区新房有限，购买难度大，二手房的关注度比较高。
洪山、汉阳、硚口分别位于区县关注度的第四、五、六名。汉南、武汉周边、新洲，分别位于区县关注度的最后三位。汉南、以葛店为代表的武汉周边、新洲等区县，一方面是二手房存量相较主城区少很多，另一方面是这些区县新房购买难度相对较小，在新房二手房价格倒挂明显的情况下，购房者会优先选择新房。
图3 区县关注度
2、商圈关注度
4月全市关注的前20商圈分别是徐东、盘龙城、古田、白沙洲、四新、后湖、金银湖、关山、街道口、南湖花园、光谷、黄埔惠济、中南丁字桥、王家湾、民族大道、阳逻、藏龙岛、葛店、吴家山、红旗渠常青路。
图4 商圈关注度
4月网友关注的20个商圈中既有主城区的一些热点商圈，如徐东、街道口、南湖花园、黄埔惠济、中南丁字桥、王家湾、红旗渠常青路等，这些商圈位于主城区，无论从交通还是周边的教育、医疗等配套来讲，资源都比较齐全，生活便利，关注度居高不下。而白沙洲、古田、金银花等商圈也有价格优势，二手房关注度也较高。
同时，在关注的20个商圈中也不乏边远区县的商圈，比如盘龙城、阳逻、藏龙岛、葛店、吴家山等，虽然位置稍偏，却有价格优势，且随着地铁道路修建，到主城区的时间距离在不断缩短，是一些刚需购房者的不错选择。
民族大道、光谷、关山等区县，则依托大光谷的产业优势，不断吸引人才来此就业定居，而新房资源有限，二手房从而一直较受关注。
3.楼盘关注度分析
4月武汉二手房网友关注度前十楼盘，依次保利心语、保利公园九里、保利清能西海岸、锦绣龙城、保利海上五月花、万科城市花园、天祥尚府、恒大御景湾、保利中央公馆、万科红郡。
表1 网友关注前十楼盘
4月关注的前十楼盘集中东湖高新区占了4个，分布在民族大道、金融港两个片区，分别是锦绣龙城、天祥尚府、万科城市花园、万科红郡。万科城市花园和万科红郡的整体配套不错，且品牌楼盘，品质和物业都有保障；天祥尚府和锦绣龙城相对价格较低，周边高校较多，整体居住环境也不错。东湖高新区众多高科技含量企业入驻，吸引了大批高薪人才，导致附近配套好、质量不错的楼盘关注度一直很高。
江夏有2个楼盘入榜，分别是保利清能西海岸、保利海上五月花，二手房参考价亲民。
洪山和武昌各有两个楼盘入榜。洪山的保利心语和保利华都，两个楼盘都是地铁沿线楼盘，整体配套都很不错，关注度常年都很高。武昌的保利中央公馆和保利公园九里，周边都有在建地铁，相对配套成熟，小区体量较大，品牌口碑也不错，关注度也很高。
4.地铁线路关注度分析
4月，受关注度的地铁线路是2号线，关注度是75.36%，其次是4号线、1号线、3号线、6号线、8号线、阳逻线，关注度分别是6.77%、5.42%、4.85%、4.09%、2.15%、1.36%。
表2 地铁线路关注排名
2号线跨越大汉口和大武昌，北到天河机场、盘龙城，南到光谷广场，跨越区域广阔，范湖、循礼门、洪山广场、中南路、光谷广场等站点都是客流量超大的站点，跨越范围大，关注度高。
4号线西起黄金口，东至武汉火车站，中间王家湾、钟家村、武昌火车站、洪山广场、武汉火车站等站点也都是关注度较高的站点，人流密集。
1号线西起东吴大道，东到汉口北，宗关、循礼门、大智路等站点关注度较高。
3号线连接汉口、汉阳和沌口，又可以与6号线、4号线、1号线、2号线等线路换乘，在出行中扮演重要角色。
6号线再次连接了沌口、汉阳和汉口，便利了汉阳、汉口滨江区域的交通，同时对四新片区交通也是很大的改善。
8号线一期起于金潭路，终于梨园，连接东西湖、江汉、江岸、武昌，对于缓解过江压力，更紧密联系大汉口和大武昌作用明显。阳逻线起于后湖大道，终于金台，连接汉口和阳逻，横穿长江新城，既方便交通，又对区域的发展有带动作用。
5.价格、面积、户型关注度分析
4月，受网友关注度的二手房价格区间是0-80万元，占比31%，其次是100-150万元，占比23%。80-100万占比22%，150-200万占比12%。200-300万占比8%，300-500万占比4%。整体看来，网友比较关注的还是总价150万以下的区间，反映出二手房市场仍以刚需为主。0-80万元的基本上是主城区的1室户型和边远区县的2室户型。关注度上升，不排除是毕业季将近，一批毕业生的过渡选择。80-100万，150-200万，这两个价格区间的关注度也一直比较高比较稳，按照武汉目前房价来看，基本上是2房和3房，反应出了刚需的二手房选择。
图5 价格区间关注度
网友关注的面积区间是90-110平，其次是70-90平、110-144平米、144-200平，分别占比31%、26%、15%、13%。从面积关注度来看，二手房市场上刚需族占比，受关注的面积段涵盖了两房和三房户型，属于刚需和刚改。50-70平的关注度占比8%，50-100平关注度7%，所占比例均接近。小户型住宅一方面较少，也同样占用了购房名额，只适合过渡人群。
图6 面积区间关注度
4月， 3居关注度占比41%，2居占比31。相比上月，3居关注度有较大提升，3居关注度明显下降。1居占比15%，四居占比8%， 5居及5居以上占比3%和2%。2居、3居关注度占比重，二手房市场购房群体仍以刚需群体为主，2房基本能满足一家三口居住，3房则是二孩家庭或者有老人一起居住的必须户型。3居关注度占比，说明4月份二手房市场改善需求的网友比较多。1居比重占15%，则反映出过渡购房需求，或者是投资客主要用于出租房源。5居以及5居以上户型则反映少数豪宅以及别墅等购房需求。
图7户型关注度
三、政策案例解读及展望
武汉：公积金贷款额度提升，二套不再扣减已使用额度
政策重点
1、武汉住房公积金首套房的贷款额度提高至70万元，二套房的贷款额度为50万元。
2、贷款比例将根据个贷率(指某一时点个人住房贷款余额占住房公积金缴存余额的比率)变动情况，通过设置并及时调整流动性调节系数，相应调整贷款额度。住房公积金贷款额度可高达基准贷款额度的1.2倍，即:首套房可贷款额度为84万，二套房可贷款额度为60万。如：当个贷率低于80%时，调节系数为1.2；即：首套房基准70万元×1.2，首套房可贷款额度为84万元；二套房基准50万元×1.2，二套房可贷款额度为60万元。当个贷率高于100%（含）时，流动性调节系数为0.8。即：首套房基准70万元×0.8，首套房可贷款额度56万元；二套房基准50万元×0.8，二套房可贷款额度为40万元。
3、规定开发企业的楼盘只要取得了市房管部门的预售许可证，公积金中心可直接受理职工的公积金贷款。
4、取消公积金个人住房贷款“扣减”规定，即职工家庭再次申请公积金贷款时，不再扣减首次已使用过的公积金贷款额度。即购房者在第二次申请公积金贷款时，不再扣减首次已使用过的住房公积金贷款额度。此举方便了改善型需求，即已经使用过公积金买首套房的市民，次贷款如果结清，第二次贷款不再扣减，即买两套房合计公积金可贷款120万。
5、此前已经受理的公积金个人住房贷款仍然按原政策执行，5月1日起受理的公积金个人贷款(以录入武汉住房公积金管理信息系统为准)按新政策执行。
解读：公积金贷款首套额度提升，也是顺应武汉目前的房产市场，房价上涨，贷款额度也随之提升，一定程度解决了刚需家庭的资金问题；同时，二套购房在首套已使用公积金贷款并且结清的情况下，不再扣减已使用额度，还可以贷款50万，对于部分家庭的改善住房需求也是一大利好。政策出台，是对“房住不炒”号召的积极响应，对于老百姓来说，是很好的政策。也可以看做是对目前各大银行贷款收紧的一个补充，保障资金的流动，专款专用，保护老百姓的购房权益。
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一、二手房市场数据分析
1.武汉二手房数据分析
据房天下武汉二手房数据中心数据显示，2018年4月武汉二手房挂牌均价元18664元/平米。相比3月挂牌均价18432元/平米，4月武汉二手房价格整体平稳，环比微涨1.25%。
图1 全市挂牌均价走势
图2区县挂牌均价
4月武汉16个区县二手房挂牌均价均不同程度上涨。
从区县二手房整体挂牌价来看，武昌区二手房以23104元/平米均价继续领跑，相比3月，4月挂牌均价上浮3.99%。江岸区22824元/平米、江汉区20467元/平米，分别位列第二和第三，环比分别上涨3.90%和2.08%。洪山区本月二手房挂牌均价19517元/平，环比上涨1.26%，位列第四位。东湖高新区4月价格也环比上涨3.38%，以18833元/平位列第五。
涨幅较大的区县有，东西湖区，4月价格14989元/平，环比上涨6.82%；沌口，4月价格13760元/平，环比涨5.51%；汉南，4月价格6285元/平，环比涨4.47%。
二、网友关注度数据分析
1.区县关注度分析
4月份，武汉受关注区县排行榜上，武昌区以16.75%的被搜索占比占领榜首。相比上月，江岸区同样稳居第二，搜索占比12.77%。东湖高新区位列第三，被搜索比率达9.76%。主城区二手房关注度较高，一方面是二手房占据了较好的位置，周边配套齐全，相对医疗教育等资源更丰富，生活更便利，也有更多的工作机会；一方面，主城区新房有限，购买难度大，二手房的关注度比较高。
洪山、汉阳、硚口分别位于区县关注度的第四、五、六名。汉南、武汉周边、新洲，分别位于区县关注度的最后三位。汉南、以葛店为代表的武汉周边、新洲等区县，一方面是二手房存量相较主城区少很多，另一方面是这些区县新房购买难度相对较小，在新房二手房价格倒挂明显的情况下，购房者会优先选择新房。
图3 区县关注度
2、商圈关注度
4月全市关注的前20商圈分别是徐东、盘龙城、古田、白沙洲、四新、后湖、金银湖、关山、街道口、南湖花园、光谷、黄埔惠济、中南丁字桥、王家湾、民族大道、阳逻、藏龙岛、葛店、吴家山、红旗渠常青路。
图4 商圈关注度
4月网友关注的20个商圈中既有主城区的一些热点商圈，如徐东、街道口、南湖花园、黄埔惠济、中南丁字桥、王家湾、红旗渠常青路等，这些商圈位于主城区，无论从交通还是周边的教育、医疗等配套来讲，资源都比较齐全，生活便利，关注度居高不下。而白沙洲、古田、金银花等商圈也有价格优势，二手房关注度也较高。
同时，在关注的20个商圈中也不乏边远区县的商圈，比如盘龙城、阳逻、藏龙岛、葛店、吴家山等，虽然位置稍偏，却有价格优势，且随着地铁道路修建，到主城区的时间距离在不断缩短，是一些刚需购房者的不错选择。
民族大道、光谷、关山等区县，则依托大光谷的产业优势，不断吸引人才来此就业定居，而新房资源有限，二手房从而一直较受关注。
3.楼盘关注度分析
4月武汉二手房网友关注度前十楼盘，依次保利心语、保利公园九里、保利清能西海岸、锦绣龙城、保利海上五月花、万科城市花园、天祥尚府、恒大御景湾、保利中央公馆、万科红郡。
表1 网友关注前十楼盘
4月关注的前十楼盘集中东湖高新区占了4个，分布在民族大道、金融港两个片区，分别是锦绣龙城、天祥尚府、万科城市花园、万科红郡。万科城市花园和万科红郡的整体配套不错，且品牌楼盘，品质和物业都有保障；天祥尚府和锦绣龙城相对价格较低，周边高校较多，整体居住环境也不错。东湖高新区众多高科技含量企业入驻，吸引了大批高薪人才，导致附近配套好、质量不错的楼盘关注度一直很高。
江夏有2个楼盘入榜，分别是保利清能西海岸、保利海上五月花，二手房参考价亲民。
洪山和武昌各有两个楼盘入榜。洪山的保利心语和保利华都，两个楼盘都是地铁沿线楼盘，整体配套都很不错，关注度常年都很高。武昌的保利中央公馆和保利公园九里，周边都有在建地铁，相对配套成熟，小区体量较大，品牌口碑也不错，关注度也很高。
4.地铁线路关注度分析
4月，受关注度的地铁线路是2号线，关注度是75.36%，其次是4号线、1号线、3号线、6号线、8号线、阳逻线，关注度分别是6.77%、5.42%、4.85%、4.09%、2.15%、1.36%。
表2 地铁线路关注排名
2号线跨越大汉口和大武昌，北到天河机场、盘龙城，南到光谷广场，跨越区域广阔，范湖、循礼门、洪山广场、中南路、光谷广场等站点都是客流量超大的站点，跨越范围大，关注度高。
4号线西起黄金口，东至武汉火车站，中间王家湾、钟家村、武昌火车站、洪山广场、武汉火车站等站点也都是关注度较高的站点，人流密集。
1号线西起东吴大道，东到汉口北，宗关、循礼门、大智路等站点关注度较高。
3号线连接汉口、汉阳和沌口，又可以与6号线、4号线、1号线、2号线等线路换乘，在出行中扮演重要角色。
6号线再次连接了沌口、汉阳和汉口，便利了汉阳、汉口滨江区域的交通，同时对四新片区交通也是很大的改善。
8号线一期起于金潭路，终于梨园，连接东西湖、江汉、江岸、武昌，对于缓解过江压力，更紧密联系大汉口和大武昌作用明显。阳逻线起于后湖大道，终于金台，连接汉口和阳逻，横穿长江新城，既方便交通，又对区域的发展有带动作用。
5.价格、面积、户型关注度分析
4月，受网友关注度的二手房价格区间是0-80万元，占比31%，其次是100-150万元，占比23%。80-100万占比22%，150-200万占比12%。200-300万占比8%，300-500万占比4%。整体看来，网友比较关注的还是总价150万以下的区间，反映出二手房市场仍以刚需为主。0-80万元的基本上是主城区的1室户型和边远区县的2室户型。关注度上升，不排除是毕业季将近，一批毕业生的过渡选择。80-100万，150-200万，这两个价格区间的关注度也一直比较高比较稳，按照武汉目前房价来看，基本上是2房和3房，反应出了刚需的二手房选择。
图5 价格区间关注度
网友关注的面积区间是90-110平，其次是70-90平、110-144平米、144-200平，分别占比31%、26%、15%、13%。从面积关注度来看，二手房市场上刚需族占比，受关注的面积段涵盖了两房和三房户型，属于刚需和刚改。50-70平的关注度占比8%，50-100平关注度7%，所占比例均接近。小户型住宅一方面较少，也同样占用了购房名额，只适合过渡人群。
图6 面积区间关注度
4月， 3居关注度占比41%，2居占比31。相比上月，3居关注度有较大提升，3居关注度明显下降。1居占比15%，四居占比8%， 5居及5居以上占比3%和2%。2居、3居关注度占比重，二手房市场购房群体仍以刚需群体为主，2房基本能满足一家三口居住，3房则是二孩家庭或者有老人一起居住的必须户型。3居关注度占比，说明4月份二手房市场改善需求的网友比较多。1居比重占15%，则反映出过渡购房需求，或者是投资客主要用于出租房源。5居以及5居以上户型则反映少数豪宅以及别墅等购房需求。
图7户型关注度
三、政策案例解读及展望
武汉：公积金贷款额度提升，二套不再扣减已使用额度
政策重点
1、武汉住房公积金首套房的贷款额度提高至70万元，二套房的贷款额度为50万元。
2、贷款比例将根据个贷率(指某一时点个人住房贷款余额占住房公积金缴存余额的比率)变动情况，通过设置并及时调整流动性调节系数，相应调整贷款额度。住房公积金贷款额度可高达基准贷款额度的1.2倍，即:首套房可贷款额度为84万，二套房可贷款额度为60万。如：当个贷率低于80%时，调节系数为1.2；即：首套房基准70万元×1.2，首套房可贷款额度为84万元；二套房基准50万元×1.2，二套房可贷款额度为60万元。当个贷率高于100%（含）时，流动性调节系数为0.8。即：首套房基准70万元×0.8，首套房可贷款额度56万元；二套房基准50万元×0.8，二套房可贷款额度为40万元。
3、规定开发企业的楼盘只要取得了市房管部门的预售许可证，公积金中心可直接受理职工的公积金贷款。
4、取消公积金个人住房贷款“扣减”规定，即职工家庭再次申请公积金贷款时，不再扣减首次已使用过的公积金贷款额度。即购房者在第二次申请公积金贷款时，不再扣减首次已使用过的住房公积金贷款额度。此举方便了改善型需求，即已经使用过公积金买首套房的市民，次贷款如果结清，第二次贷款不再扣减，即买两套房合计公积金可贷款120万。
5、此前已经受理的公积金个人住房贷款仍然按原政策执行，5月1日起受理的公积金个人贷款(以录入武汉住房公积金管理信息系统为准)按新政策执行。
解读：公积金贷款首套额度提升，也是顺应武汉目前的房产市场，房价上涨，贷款额度也随之提升，一定程度解决了刚需家庭的资金问题；同时，二套购房在首套已使用公积金贷款并且结清的情况下，不再扣减已使用额度，还可以贷款50万，对于部分家庭的改善住房需求也是一大利好。政策出台，是对“房住不炒”号召的积极响应，对于老百姓来说，是很好的政策。也可以看做是对目前各大银行贷款收紧的一个补充，保障资金的流动，专款专用，保护老百姓的购房权益。