一、二手房市场数据分析
1.武汉二手房数据分析
据房天下武汉二手房数据中心数据显示，2018年3月武汉二手房挂牌均价元18432元/平米。相比2月挂牌均价18575元/平米，3月武汉二手房价格整体平稳，环比微跌0.77%。
图1 全市挂牌均价走势
图2区县挂牌均价
3月武汉16个区县中有15个二手房挂牌均价下跌，仅洪山区一枝独秀，环比上涨。
从区县二手房整体挂牌价来看，武昌区二手房以22217元/平米均价继续领跑，相比2月，3月挂牌均价下跌10.76%。江岸区21968元/平米、江汉区新20049元/平米，分别位列第二和第三。洪山区本月二手房挂牌均价19274元/平，环比上涨6.67%，位列第四位，而东湖高新区3月价格也环比下跌5.69%，以18218元/平位列第五。
3月各区县均有不同幅度的下跌。其中新洲、黄陂、武汉周边、汉南等边远区县下跌幅度明显，降幅均在10%以上。而主城区中的武昌、江岸本月也有10%左右的下跌，其余区县则均有2%-5%左右的下跌。
3月武汉二手房市场整体微跌的趋势，从宏观上看是国家调控的必然反映。2018年国家持续去杠杆，各大银行贷款收紧，房贷利率上调，首付比例也在不断提升，之前可操作的各种行为如今很难再行得通，导致二手房市场活跃度降低。买方贷款难，以置换、投资为目的的购房需求暂时被压制。卖方市场来看，有些不打算长期持有的二手房主，则会相对降价；加之两会表示未来五年内会将房产税列入立法规则，对于本身就是利用高杠杆的二手房房东来说，可能是不好的信号。不过预测二手房市场的微跌，应该是暂时的小波动，从整体上看，武汉二手房价格应该还是保持在平稳的状态。
二、网友关注度数据分析
1.区县关注度分析
3月份，武汉受关注区县排行榜上，武昌区以17.35%的被搜索占比占领榜首。相比上月，江岸区同样稳居第二，搜索占比11.01%。东湖高新区位列第三，被搜索比率达10.32%。主城区二手房关注度较高，一方面是存量房占据了较好的位置，对于有置换需求的购房者来说是个不错的选择；同时，主城区的新房资源有限，且购买难度较大。
洪山、汉阳、硚口分别位于区县关注度的第四、五、六名。汉南、武汉周边、新洲，分别位于区县关注度的最后三位。汉南、以葛店为代表的武汉周边、新洲等区县，一方面是二手房存量相较主城区少很多，另一方面是这些区县本身是不限购的，新房也有比较多的选择。
图3 区县关注度
2、商圈关注度
3月全市关注的前20商圈分别是古田、南湖花园、盘龙城、关山、白沙洲、四新、金银湖、王家湾、后湖、徐东、卓刀泉、光谷、中北路、藏龙岛、民族大道、阳逻、葛店、吴家山、红旗渠长青路、街道口。
图4 商圈关注度
关注20商圈中有15个整体价格都在武汉全市整体均价以下，分别是古田15664元/平、盘龙城10998元/平、关山18198元/平、白山洲14498元/平、四新16516/平、金银湖15126元/平、王家湾15212元/平、后湖18124元/平、光谷18068元/平、藏龙岛13959元/平、民族大道17245元/平、阳逻6978、葛店5400元/平、吴家山11689元/平、红旗渠常青路17524元/平。商圈分布涉及到主城区和边远区县。二手房相较新房来说，有税费和中介费，成本较高，一般投资空间低于同地段的新房，所以二手房市场的主力购房者是刚需或者刚改人群。
南湖花园、徐东、卓刀泉、中北路等商圈，虽然二手房单价较高，却因为其有利的区域位置而备受关注。
3月网友关注的三个商圈是古田、南湖花园、盘龙城。
3.楼盘关注度分析
3月武汉二手房网友关注度前十楼盘，依次保利海上五月花、阳光100大湖第、保利心语、锦绣龙城、保利清能西海岸、保利公园九里、天祥尚府、万科城市花园、保利华都、保利中央公馆。
表1 网友关注前十楼盘
3月关注的前十楼盘集中东湖高新区占了3个，分布在民族大道、金融港两个片区，分别是锦绣龙城、天祥尚府、万科城市花园。万科城市花园的整体配套不错，天祥尚府和锦绣龙城相对价格较低，周边高校较多，整体居住环境也不错。东湖高新区众多高科技含量企业入驻，吸引了大批高薪人才，导致附近配套好、质量不错的楼盘关注度一直很高。
江夏有3个楼盘入榜，分别是保利清能西海岸、保利海上五月花和阳光100大湖地，二手房参考价亲民。
洪山和武昌各有两个楼盘入榜。洪山的保利心语和保利华都，两个楼盘都是地铁沿线楼盘，整体配套都很不错，关注度常年都很高。武昌的保利中央公馆和保利公园九里，周边都有在建地铁，相对配套成熟，小区体量较大，品牌口碑也不错，关注度也很高。
4.地铁线路关注度分析
3月，受关注度的地铁线路是2号线，关注度是64.77%，其次是4号线、1号线、3号线、6号线、8号线、阳逻线，关注度分别是14.84%、7.43%、6.12%、4.31%、1.52%、1.02%。
表2 地铁线路关注排名
2号线跨越大汉口和大武昌，北到天河机场、盘龙城，南到光谷广场，跨越区域广阔，范湖、循礼门、洪山广场、中南路、光谷广场等站点都是客流量超大的站点，跨越范围大，关注度高。
4号线西起黄金口，东至武汉火车站，中间王家湾、钟家村、武昌火车站、洪山广场、武汉火车站等站点也都是关注度较高的站点，人流密集。
3号线连接汉口、汉阳和沌口，又可以与6号线、4号线、1号线、2号线等线路换乘，在出行中扮演重要角色。
1号线西起东吴大道，东到汉口北，宗关、循礼门、大智路等站点关注度较高。
6号线再次连接了沌口、汉阳和汉口，便利了汉阳、汉口滨江区域的交通，同时对四新片区交通也是很大的改善。
8号线一期起于金潭路，终于梨园，连接东西湖、江汉、江岸、武昌，对于缓解过江压力，更紧密联系大汉口和大武昌作用明显。阳逻线起于后湖大道，终于金台，连接汉口和阳逻，横穿长江新城，既方便交通，又对区域的发展有带动作用。
5.价格、面积、户型关注度分析
3月，受网友关注度的二手房价格区间是100-150万元，占比32%，其次是0-80万元，占比25%。80-100万占比19%，150-200万占比13%。200-300万占比8%，300-500万占比3%。整体看来，网友比较关注的还是总价150万以下的区间，反映出二手房市场仍以刚需为主。
图5 价格区间关注度
网友关注的面积区间是90-110平，其次是110-144平米、70-90平、144-200平，分别占比24%、20%、18%、15%。从面积关注度来看，二手房市场上刚需族占比，受关注的面积段涵盖了两房和三房户型，属于刚需和刚改。50-100平关注度12%，50-70平的关注度占比11%，所占比例均接近。小户型住宅一方面较少，也同样占用了购房名额，只适合过渡人群。
图6 面积区间关注度
3月，2居和3居关注度分别占比37%。1居占比12%，四居占比8%， 5居及5居以上占比4%和2%。2居、3居关注度占比重，二手房市场购房群体仍以刚需群体为主，2房基本能满足一家三口居住，3房则是二孩家庭或者有老人一起居住的必须户型。2房和3房所占比重，也受当下武汉的房价制约，刚需族一般只能承担得起这两种户型。1居比重占12%，则反映出过渡购房需求，或者是投资客主要用于出租房源。5居以及5居以上户型则反映少数豪宅以及别墅等购房需求。
图7 户型区间关注度
三、政策案例解读及展望
武汉：刚需人群可优先选房
3月15日，湖北省武汉市住房保障和房屋管理局发布《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程（试行）》征求意见的公告。公告内容显示，适用对象范围需符合的条件包括：在武汉市无自有住房、符合住房限购政策规定以及自此次购房之日起前三年内无住房交易记录的意向购房家庭。
可选择的房源范围为预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房项目；开发企业应将项目中新建商品住房项目中户型建筑面积低于120平方米的准售房源，采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例（含40%）纳入优先选房范围。该文件的有效期为两年。
解读：武汉刚需人群优先选房，是对刚需购房者迫切需求一套住房，以及新房市场上“一房难求”的尖锐矛盾有针对性的调解举措，有效保障了刚需人群的权益，公证摇号方式，也体现出购房的公平性。对于别的城市解决新房市场上刚需购房者的需求也是有借鉴的意义。
随着武汉城市发展，大批人才留汉，刚需也不断涌现，购房需求也日益高涨，特别是新房市场，一房难求。不过这中间也有开发商、中介等不断加码，附加各种条件，收取非法费用，导致很多刚需人群被拒之门外。市有关部门针对这种风气已经整治了一批，为刚需购房扫清道路。这种有关单位监督参与摇号的行为，也是对保护刚需购房者权益的一次有意义的尝试，对于整治市场乱象也有警示作用。
同时，要认识到武汉目前的刚需购房者都是武汉在大力要留住的人群，对武汉城市建设有不断贡献的能力，是从周边城市以及吸纳来的人才，所以，保障他们的权益，无论从兑现政府承诺，还是从长期人才凝聚力来看，都是有必要且有意义的创举。
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一、二手房市场数据分析
1.武汉二手房数据分析
据房天下武汉二手房数据中心数据显示，2018年3月武汉二手房挂牌均价元18432元/平米。相比2月挂牌均价18575元/平米，3月武汉二手房价格整体平稳，环比微跌0.77%。
图1 全市挂牌均价走势
图2区县挂牌均价
3月武汉16个区县中有15个二手房挂牌均价下跌，仅洪山区一枝独秀，环比上涨。
从区县二手房整体挂牌价来看，武昌区二手房以22217元/平米均价继续领跑，相比2月，3月挂牌均价下跌10.76%。江岸区21968元/平米、江汉区新20049元/平米，分别位列第二和第三。洪山区本月二手房挂牌均价19274元/平，环比上涨6.67%，位列第四位，而东湖高新区3月价格也环比下跌5.69%，以18218元/平位列第五。
3月各区县均有不同幅度的下跌。其中新洲、黄陂、武汉周边、汉南等边远区县下跌幅度明显，降幅均在10%以上。而主城区中的武昌、江岸本月也有10%左右的下跌，其余区县则均有2%-5%左右的下跌。
3月武汉二手房市场整体微跌的趋势，从宏观上看是国家调控的必然反映。2018年国家持续去杠杆，各大银行贷款收紧，房贷利率上调，首付比例也在不断提升，之前可操作的各种行为如今很难再行得通，导致二手房市场活跃度降低。买方贷款难，以置换、投资为目的的购房需求暂时被压制。卖方市场来看，有些不打算长期持有的二手房主，则会相对降价；加之两会表示未来五年内会将房产税列入立法规则，对于本身就是利用高杠杆的二手房房东来说，可能是不好的信号。不过预测二手房市场的微跌，应该是暂时的小波动，从整体上看，武汉二手房价格应该还是保持在平稳的状态。
二、网友关注度数据分析
1.区县关注度分析
3月份，武汉受关注区县排行榜上，武昌区以17.35%的被搜索占比占领榜首。相比上月，江岸区同样稳居第二，搜索占比11.01%。东湖高新区位列第三，被搜索比率达10.32%。主城区二手房关注度较高，一方面是存量房占据了较好的位置，对于有置换需求的购房者来说是个不错的选择；同时，主城区的新房资源有限，且购买难度较大。
洪山、汉阳、硚口分别位于区县关注度的第四、五、六名。汉南、武汉周边、新洲，分别位于区县关注度的最后三位。汉南、以葛店为代表的武汉周边、新洲等区县，一方面是二手房存量相较主城区少很多，另一方面是这些区县本身是不限购的，新房也有比较多的选择。
图3 区县关注度
2、商圈关注度
3月全市关注的前20商圈分别是古田、南湖花园、盘龙城、关山、白沙洲、四新、金银湖、王家湾、后湖、徐东、卓刀泉、光谷、中北路、藏龙岛、民族大道、阳逻、葛店、吴家山、红旗渠长青路、街道口。
图4 商圈关注度
关注20商圈中有15个整体价格都在武汉全市整体均价以下，分别是古田15664元/平、盘龙城10998元/平、关山18198元/平、白山洲14498元/平、四新16516/平、金银湖15126元/平、王家湾15212元/平、后湖18124元/平、光谷18068元/平、藏龙岛13959元/平、民族大道17245元/平、阳逻6978、葛店5400元/平、吴家山11689元/平、红旗渠常青路17524元/平。商圈分布涉及到主城区和边远区县。二手房相较新房来说，有税费和中介费，成本较高，一般投资空间低于同地段的新房，所以二手房市场的主力购房者是刚需或者刚改人群。
南湖花园、徐东、卓刀泉、中北路等商圈，虽然二手房单价较高，却因为其有利的区域位置而备受关注。
3月网友关注的三个商圈是古田、南湖花园、盘龙城。
3.楼盘关注度分析
3月武汉二手房网友关注度前十楼盘，依次保利海上五月花、阳光100大湖第、保利心语、锦绣龙城、保利清能西海岸、保利公园九里、天祥尚府、万科城市花园、保利华都、保利中央公馆。
表1 网友关注前十楼盘
3月关注的前十楼盘集中东湖高新区占了3个，分布在民族大道、金融港两个片区，分别是锦绣龙城、天祥尚府、万科城市花园。万科城市花园的整体配套不错，天祥尚府和锦绣龙城相对价格较低，周边高校较多，整体居住环境也不错。东湖高新区众多高科技含量企业入驻，吸引了大批高薪人才，导致附近配套好、质量不错的楼盘关注度一直很高。
江夏有3个楼盘入榜，分别是保利清能西海岸、保利海上五月花和阳光100大湖地，二手房参考价亲民。
洪山和武昌各有两个楼盘入榜。洪山的保利心语和保利华都，两个楼盘都是地铁沿线楼盘，整体配套都很不错，关注度常年都很高。武昌的保利中央公馆和保利公园九里，周边都有在建地铁，相对配套成熟，小区体量较大，品牌口碑也不错，关注度也很高。
4.地铁线路关注度分析
3月，受关注度的地铁线路是2号线，关注度是64.77%，其次是4号线、1号线、3号线、6号线、8号线、阳逻线，关注度分别是14.84%、7.43%、6.12%、4.31%、1.52%、1.02%。
表2 地铁线路关注排名
2号线跨越大汉口和大武昌，北到天河机场、盘龙城，南到光谷广场，跨越区域广阔，范湖、循礼门、洪山广场、中南路、光谷广场等站点都是客流量超大的站点，跨越范围大，关注度高。
4号线西起黄金口，东至武汉火车站，中间王家湾、钟家村、武昌火车站、洪山广场、武汉火车站等站点也都是关注度较高的站点，人流密集。
3号线连接汉口、汉阳和沌口，又可以与6号线、4号线、1号线、2号线等线路换乘，在出行中扮演重要角色。
1号线西起东吴大道，东到汉口北，宗关、循礼门、大智路等站点关注度较高。
6号线再次连接了沌口、汉阳和汉口，便利了汉阳、汉口滨江区域的交通，同时对四新片区交通也是很大的改善。
8号线一期起于金潭路，终于梨园，连接东西湖、江汉、江岸、武昌，对于缓解过江压力，更紧密联系大汉口和大武昌作用明显。阳逻线起于后湖大道，终于金台，连接汉口和阳逻，横穿长江新城，既方便交通，又对区域的发展有带动作用。
5.价格、面积、户型关注度分析
3月，受网友关注度的二手房价格区间是100-150万元，占比32%，其次是0-80万元，占比25%。80-100万占比19%，150-200万占比13%。200-300万占比8%，300-500万占比3%。整体看来，网友比较关注的还是总价150万以下的区间，反映出二手房市场仍以刚需为主。
图5 价格区间关注度
网友关注的面积区间是90-110平，其次是110-144平米、70-90平、144-200平，分别占比24%、20%、18%、15%。从面积关注度来看，二手房市场上刚需族占比，受关注的面积段涵盖了两房和三房户型，属于刚需和刚改。50-100平关注度12%，50-70平的关注度占比11%，所占比例均接近。小户型住宅一方面较少，也同样占用了购房名额，只适合过渡人群。
图6 面积区间关注度
3月，2居和3居关注度分别占比37%。1居占比12%，四居占比8%， 5居及5居以上占比4%和2%。2居、3居关注度占比重，二手房市场购房群体仍以刚需群体为主，2房基本能满足一家三口居住，3房则是二孩家庭或者有老人一起居住的必须户型。2房和3房所占比重，也受当下武汉的房价制约，刚需族一般只能承担得起这两种户型。1居比重占12%，则反映出过渡购房需求，或者是投资客主要用于出租房源。5居以及5居以上户型则反映少数豪宅以及别墅等购房需求。
图7 户型区间关注度
三、政策案例解读及展望
武汉：刚需人群可优先选房
3月15日，湖北省武汉市住房保障和房屋管理局发布《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程（试行）》征求意见的公告。公告内容显示，适用对象范围需符合的条件包括：在武汉市无自有住房、符合住房限购政策规定以及自此次购房之日起前三年内无住房交易记录的意向购房家庭。
可选择的房源范围为预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房项目；开发企业应将项目中新建商品住房项目中户型建筑面积低于120平方米的准售房源，采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例（含40%）纳入优先选房范围。该文件的有效期为两年。
解读：武汉刚需人群优先选房，是对刚需购房者迫切需求一套住房，以及新房市场上“一房难求”的尖锐矛盾有针对性的调解举措，有效保障了刚需人群的权益，公证摇号方式，也体现出购房的公平性。对于别的城市解决新房市场上刚需购房者的需求也是有借鉴的意义。
随着武汉城市发展，大批人才留汉，刚需也不断涌现，购房需求也日益高涨，特别是新房市场，一房难求。不过这中间也有开发商、中介等不断加码，附加各种条件，收取非法费用，导致很多刚需人群被拒之门外。市有关部门针对这种风气已经整治了一批，为刚需购房扫清道路。这种有关单位监督参与摇号的行为，也是对保护刚需购房者权益的一次有意义的尝试，对于整治市场乱象也有警示作用。
同时，要认识到武汉目前的刚需购房者都是武汉在大力要留住的人群，对武汉城市建设有不断贡献的能力，是从周边城市以及吸纳来的人才，所以，保障他们的权益，无论从兑现政府承诺，还是从长期人才凝聚力来看，都是有必要且有意义的创举。