落户政策放开二套房利率上调 二手房挂牌均价17033元/㎡

一、二手房市场数据分析

1.武汉二手房数据分析

今年房地产进入“四限时代”，即限购、限贷、限价、限售。频繁多样的调控政策对二手房市场产生了直接影响。5月，二手房市场出现明显降温，北京、上海、杭州等地挂牌量价都出现不同程度的调整。那么武汉二手房市场又有怎样的变化？

根据房天下二手房数据中心数据显示，5月武汉二手房挂牌均价17033元/平米。相比4月武汉二手房挂牌均价16569元/平米，武汉楼市5月走得相对稳当。

据分析，近日武汉各大银行二套房利率上调，旨在限制市场炒房行为。目前虽然武汉放开了落户政策，中专毕业生可申请落户，包括买房落户在内的19种落户武汉方式向外地人敞开了大门，但是需要具备一定的条件。加之本地人限购两套，因此对楼市的刺激并没有很大。

图1全市挂牌均价及环比变化

5月，从区县二手房挂牌价来看，武昌区以20950元/平米，打败江岸区位居榜首！江岸区20609元/平米、东湖高新区17430元/平米紧随其后。目前，不限购的远城区的挂牌均价分别为：黄陂区9351元/平米、蔡甸区7921元/平米、汉南区7334元/平米、新洲区5884元/平米。总体而言，不限购区县挂牌均价相比上月波动幅度较为明显，大部分限购区县二手房挂牌均价受影响较大，呈现较平稳趋势。

图2区县挂牌均价及环比走势

2、商圈二手房数据分析

5月，受网友关注的前20个商圈中，“刚需商圈”金银湖以迅猛之势超越“富人聚集地”东湖东亭、“老牌商圈”徐东摘得状元，二手房牌均价分别为12686元/㎡、24889元/㎡、20794元/㎡。

据悉，金银湖商圈的关注度高不无道理，称为汉口的后“花园”的金银湖，地理位置得天独厚，北至府河边，南抵园博园，东边挨着常青花园，西边便是吴家山。随着协和国际医院，东西湖万达广场等一一落户金银湖，湿地公园和张公堤城市公园的提档升级，这块美丽的汉口后花园，也会变得越来越好，备受购房者关注。

图3 热门商圈挂牌均价及价格走势

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

5月份，武汉受关注区县排行榜上，武昌区以18.92%的被搜索占比多次占领榜首。相比上月，江岸区同样稳居第二，被搜索比率达13.87%；东湖高新区位列第三，被搜索比率达9.10%。与之相对，尽管远城区不限购，黄陂区、蔡甸区、新洲区、汉南区的关注度分别为6.86%、2.14%、1.91%、1.01%，关注度也丝毫不逊色。相对于4月，关注度有所变化！

为何远城区置业备受瞩目？原来是因为经过新洲阳逻的的武汉地铁21号线提前至今年年底通车了。武汉地铁10号线也经过阳逻地区，预计2020年通车。据悉，武汉轨道交通21号线，即武汉轨道交通阳逻线，为连接汉口和新洲阳逻的地铁线路，起点接3号线后湖大道站，终点新洲区金台站，线路长度为35公里，设车站16座。除了地铁建设，新洲的“阳逻之心”、湖北武汉国家商业航天基地、武汉新港华中贸易服务区等城建规划都已经报建或开建。除了城建，新洲最近还报建了好几所学校。其中4所小学、1所中学为改薄建设，2所幼儿园为新增。

图4 区县关注度及变化

2.商圈关注度分析

5月，受网友关注度的十个商圈分别是东西湖区的金银湖、武昌区的东湖东亭、武昌区的徐东、黄陂区的盘龙城、江岸区的后湖、江岸区的江汉路、蔡甸、武昌的积玉桥、武昌区的南湖花园、洪山区的白沙洲。

值得注意的是，黄陂的盘龙城好消息不断。近日，在华中科技大学举办“百万校友资智回汉工程”签约仪式上，现场签约重大合作协议和项目35个，其中，黄陂成功签下86.5亿投资大单，永旺迪卡侬梦乐城武汉黄陂购物中心等五大重量级项目有望落户黄陂！按照目前研究方案，武汉地铁7号线包括(一期工程，纸坊线，前川线)，轨道交通前川线起于黄陂前川，止于7号线一期工程东方马城站，线路全长36.2km，设站11座（含预留站两座）。

图5 商圈关注度排名及变化

3.楼盘关注度分析

本月武汉二手房网友关注度前十楼盘，依次是锦绣龙城、保利心语、保利中央公馆、保利华都、万科城市花园、当代国际花园、世纪江尚、万科魅力之城、水岸星城、大华南湖公园世家。

其中，值得注意的是，武昌区的水岸星城首次进入榜单。水岸星城是由湖北福星惠誉置业有限公司在武汉市内环线临湖开发的一片高档住宅区。地处武昌区徐东二路2号，位于武汉市内环线上的自然湖迫－沙湖边，占据湖景资源。水岸星城紧靠徐东商圈，徐东平价、销品茂、麦德龙等仅在咫尺，同时亦受司门口商圈、中南商圈、小东门商圈和街道口—广埠屯商圈辐射，商业环境与生活环境极为优越；周边城市建设成熟，医疗、教育、金融等相关配套完善齐全。根据城市规划，水岸星城属于“公司总部区”的重点扩展区内，是属于徐东片区商贸旅游、办公居住综合服务中心，片区价值的提升势在必行，且随着连接汉口大智路和武昌中北路过江隧道工程的实施，以及内环线升级改造工程的即将完成，年底8号线汪家墩地铁站的开通等，这一片区将因交通更加便利、商业生活配套的更趋完善而被注入更为新鲜的活力。

表1 网友关注前十楼盘

4.地铁线路关注度分析

5月，受关注度高的地铁线路是2号线，关注度是34.67%，其次是4号线、3号线、1号线、6号线，关注度分别是21.57%、17.05%、13.41%、13.30%。受网友关注度前十地铁站分别是光谷广场站、长港路、仁和路、杨家湾站、王家湾站、盘龙城站、园林路、金银潭站、岳家嘴站、洪山广场站。由此可知，关注度前十地铁站几乎大多数来自于穿越武汉主城区的地铁2号线，其中4号线和3号线的关注同样较高。

本次关注度抢眼的莫过于岳家嘴站，它是8号线和4号线的换乘站，位于中北路与徐东大街的交叉路口，8号线和4号线呈“丁”字侧岛的换乘形式。预计今年年底通车的地铁8号线，连接了武汉市汉口后湖居住组团、永清商务区，以及武昌徐东商业圈、东湖风景区、水果湖行政区、街道口商业圈、南湖居住区，促进了汉口北边地区与武昌南部地区的交通联系，是武汉轨道交通线网中重要的镇间过江轨道交通骨干线路。

表2 网友关注前十地铁站

5.学校关注度分析

5月受网友关注度前3所学校分别是武昌水果湖小学、武汉市育才小学、武昌区梨园小学。这三所学校大多来自武昌区和江岸区，属于省重点或市先进。

据了解，水果湖小学濒临东湖之滨，是直属湖北省教育厅的知名学校，武汉市首批对外开放学校。学校坚持“以人为本，自主活泼、和谐发展”的教育思想，相继被评为“湖北省十大名校学校”，“湖北省示范学校”，“湖北省综合实力50强学校”等。学生们在小学生英语知识能力大赛，小学生蒲公英英语艺术表演邀请赛中屡次获得一、二、三等奖的好成绩。学校师生还多次成功接待美国，英国，澳大利亚，日本等国家和地区的访问团，水果湖一小实力雄厚,闻名遐迩。

表3学校关注度排名及占比

6.价格、面积、户型关注度分析

5月，受网友关注度的二手房价格区间是80万元以下，其次是80-100万元、100-150万元，占比分别为35%、24%、24%。由此可知，网友更亲睐百万以下的房子。

网友关注的面积区间是70-90平米，其次是110-144平米、90-110平米，分别占比23%、23%、22%。其中各面积段的差距并不是很大，刚需置业和改善置业不相上下。

相比上月，3居以38%的关注度，继续超过2居的37%，排名较前，但两者差距不大，二手房购房偏向改善需求为主！

图6价格、面积、户型搜索占比图

三、政策案例解读及展望

1、政策解读

武汉落户新政22日起实施 大学毕业3年内无须买房可申请落户

5月22日起，武汉《户口迁移办理工作规定》正式实施。按照新规，凡留在武汉创业就业的大学生，毕业3年内无须买房即可申请落户，博士、硕士人员则可直接落户。武汉市公安局治安管理局政委杨明建介绍，根据“控制中心城区人口规模，适度放开开发区和新城区区域落户限制”“降低招才揽仕门槛”等原则，武汉调整和完善了18项户口迁移政策，涉及国家“千人计划”及武汉“城市合伙人”、大学毕业生、政府和事业单位工作人员、企业高管、投靠父母子女夫妻等。新规明确降低了大学毕业生的落户“门槛”：毕业3年内在武汉就业创业的普通高校毕业生，无须买房，只需提交《申报户口登记表》、户口簿、身份证、劳动合同或工商执照等材料，即可申请落户。

2、案例分析

武汉地铁12号线沿线站点公布 白沙洲和四新版块有福了

12号线为武汉首条地铁环线，起止点均在武昌火车站，贯穿武昌区、汉阳区、硚口区、江岸区、江汉区、青山区、洪山区等7大主城区，沿途串起二七商务区、王家墩CBD、武昌滨江商务区、华中金融城等众多CBD、城市副中心和多处大型居住区。线路全长60.4公里，两过长江，一过汉江，设站35座，近七成是换乘站，因此被称为武汉最牛“换乘王”地铁线。开通之后造福的片区和居住区较多，也成为武汉市民非常期待的一条地铁线路。而就在近日，该线路已经招标公告出炉！也意味着站点基本确定！

根据地铁集团官方网站回复网友的提问获悉，按照我市第四期轨道交通建设规划，轨道交通12号线（环线）由武昌火车站至武昌火车站，全长约60公里，拟设站36座。分别为丹水池站、科普公园站、钢都花园站、园林路站、团结大道站、汪家墩站、秦园路站、公正路站、何家垅站、十五中站、武昌火车站、中央花园站、平安路站、江楚大道站、南湖大道站、青菱站、罗家村站、国博中心站、正平街站、四新南路站、四新中路站、芳草路站、港口村站、丁家咀站，十里铺站、琴台大道站、太平洋站、双墩站、淮海路站、长丰站、汉口火车站、石桥站、幸福大道站、后湖四路站、兴业路站、百步亭站（以上为暂定工程名）。目前12号线处于前期研究阶段，具体站位、线位、开竣工时间以国家及省市相关部门批复为准。车站站名将在项目开通前经专家论证后以有关部门批复为准。

从武汉地铁12号线上报发改委的实时走向图中可以看到，12号线除了不跟9号线换乘以外，现有的13条地铁（1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、13、14、21号线）全部和地铁12号线换乘。而其中，一直因轨交配套匮乏而不被看好的四新与白沙洲，终于熬出头。

3、市场展望

房地产市场新政汹涌而至 2017下半年武汉二手房房价将如何走

在中部城市中，武汉房价的表现一直中规中矩，然而在经过2016年的大幅度上涨后，大部分网友表示房价已大大超过了自己的预期。对于房价的态度直接传导到武汉楼市，表现则为观望人数有明显增加。显然，2016年武汉房价过快上涨、限购限贷政策频出、房贷收紧等一系列的不确定因素让武汉购房者的观望情绪加重。近期，二手房交易整体进入全面倒挂区间，卖房者的出让意愿持续走低，买房者的看房周期逐日拉长。武汉二手房房源集中区域是七大主城区的房改前旧房和房改后次新房，远郊区房源较少;买房者主要是外来人口和旧城改造的动迁户，意向房源主要是主城区的旧房和远郊区次新房。受去年底系列调控政策影响，武汉二手房近期备受青睐，但成交量并不大。