“金三”楼市趋稳 二手房挂牌均价16181元/㎡

一、二手房市场数据分析

1.武汉二手房数据分析

“限购令”下，所谓的“金三”已经过去，根据房天下二手房数据中心数据显示，3月武汉二手房挂牌均价16181元/平米。相比2月武汉二手房挂牌均价15618元/平米，武汉楼市3月走得比较稳当。

3月15日，南京、青岛、赣州限购政策出台；3月17日下午，北京开始实施“认房又认贷”；就在同一天的夜里，石家庄、广州、郑州3个城市相继发布限购通知。3月23日，成都二手房纳入限购范围，再往前，三亚、杭州、南昌等多个城市也出台了调控政策。短短不到一个月的时间内，已有多个城市出台限购政策。近日，房管局相关负责人在接受媒体采访时透露，武汉暂时不会出台楼市新政策。武汉二手房楼市受“限购令”影响，房东多为观望，挂牌房价趋稳。

图1 全市挂牌均价及环比变化

3月，从区县二手房挂牌价来看，武昌区再次以19761元/平米，打败江岸区位居榜首！江岸区19526元/平米、东湖高新区16801元/平米紧随其后。目前，不限购的远城区的挂牌均价分别为：黄陂区8709元/平米、蔡甸区7508元/平米、汉南区6683元/平米、新洲区5004元/平米。总体而言，各区县挂牌均价相比上月波动幅度不大，大部分区县二手房挂牌均价受限购影响较大，呈现较平稳趋势。业内人士指出：“当今的楼市就是针对已经有购房记录或贷款记录的群体而制定的，新房断供，二手房房源量自然也是稀缺，房东观望，价格依然坚挺。”

图2区县挂牌均价及环比走势

2、商圈二手房数据分析

3月，受网友关注的前20个商圈中，“老牌商圈”之称的武昌区徐东商圈占据关注度榜首，二手房牌均价为19312元/㎡，房价相比上月有一定波动。关注度排名第二的是江岸区的后湖商圈，二手房挂牌均价为14663元/㎡，房价相比上月涨势趋稳；紧随其后的是东西湖区的金银湖商圈，二手房挂牌均价为12133元/㎡。

徐东商圈本月城建关注点在于地铁5号线和地铁8号线一期的建设。其中，8号线一期工程是武昌徐东片区的地铁，可惠及徐东大街周边多个小区及徐东商圈。由于它穿过武汉市的主要政治文化和商业中心，如汉口永清商务区、武昌徐东商业中心、东湖风景区，同时经过后湖等新开发居住区，大大提高了沿线地区的交通可达性，预计2017年底建成通车。

图3 热门商圈挂牌均价及价格走势

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

3月份，武汉受关注区县排行榜上，武昌区以22%的被搜索占比再次占领榜首。相比上月，江岸区同样稳居第二，被搜索比率达14.67%；洪山区代替东湖高新区位列第三，被搜索比率达9.64%。与之相对，尽管远城区不限购，黄陂区、蔡甸区、新洲区、汉南区的关注度分别为4.83%、1.57%、0.96%、0.73%，关注度较低。

图4 区县关注度及变化

2.商圈关注度分析

3月，受网友关注度的十个商圈分别是武昌区的徐东、江岸区的后湖、东西湖区的金银湖、黄陂区的盘龙城、武昌区的南湖花园、武昌区的积玉桥、蔡甸汉阳区的王家湾、武昌区的东湖东亭、洪山区的白沙洲。其中武昌区的商圈关注度占比较高。

值得注意的是，本周东湖高新区的商圈没有进入关注度排行榜的前十。一方面，购买东湖高新区的大多以外地投资型人群为主，因此造成片区楼盘的入住率较低，生活氛围难以形成；另一方面，东湖高新区作为一个新的产业园区，各方面配套都不完善，生活便利性不高。作为一个正处于发展阶段的东湖高新区，购买者必定是看中了规划以及发展潜力，因此大多对后市可期的业主均不愿意将自己手上的房子卖出，在新房缺货的情况下，二手房业主表现出现的是更加惜售，导致目前东湖高新区二手房市场“青黄不接”。

图5 商圈关注度排名及变化

3.楼盘关注度分析

本月武汉二手房网友关注度前十楼盘，依次是锦绣龙城、保利心语、万科金色城市、金地雄楚1号、当代国际花园、保利中央公馆、复地东湖国际、水岸星城、保利时代。

其中，值得注意的是，东湖高新区的金地雄楚1号首次进入榜单。据悉，金地雄楚1号位于武昌主干道之一，雄楚大街888号，武汉工程大学正对面，南向则与中南民族大学遥遥相对，一期由12栋高层普通住宅、1栋小户型公寓、1栋LOFT以及约6.5万方的商业组成。现有业态包含有大型超市、影院、百货等主力店卖场，后期将成为集餐饮、娱乐、休闲等于一体的购物中心。作为区域内城中村改造项目，金地雄楚1号不仅推翻了一个旧的熊家咀城中村形象，建立了临城市主干道的新的商业中心和社区活动中心，同时更承载着重新定义雄楚大街的历史使命，全新的面貌提升了区域的整体影响力。

表1 网友关注前十楼盘

4.地铁线路关注度分析

3月，受关注度高的地铁线路是2号线，关注度是73.24%，其次是3号线、4号线、1号线、新开通的6号线，关注度分别是8.76%、7.93%、5.73%以及4.36%。受网友关注度前十地铁站分别是光谷广场站、中南路、长港路、盘龙城站、三角湖站、仁和路、金银潭站、杨家湾站、岳家嘴站、范湖站。由此可知，关注度前十地铁站几乎大多数来自于穿越武汉主城区的地铁2号线。

俗话说，地铁一响，黄金万两。地铁为一个城市、一个区域所带来的影响是方方面面的，引发人们对区域的住房关注是其中主要的一点。其中，盘龙城站引人注目，2号线延长线去年年底通车后，盘龙城光谷仅需1的。但就这1，两区域的房价就相差了一倍多。当然，房价反应的不仅仅是数字，而是所在区域的商业配套、市政建设以及人流汇集等等。多年前光谷也仅仅是武汉人们眼中的“乡下”，由于市政府多项利好政策的支持、轨道交通的修建，如今成为武汉热门的商业聚集地之一，甚至有多个产业基地将落地光谷区域，房价也在短短几年内翻了几番，颇有“莫欺少年穷”的意味。 对于盘龙城，现在也正是崛起的时刻，该片区地铁沿线的二手房关注度自然升高。

表2 网友关注前十地铁站

5.学校关注度分析

3月受网友关注度前10所学校分别是武汉小学、径河小学、武昌水果湖小学、华中科技大学附属小学、东西湖区吴家山小学、江汉区振兴路小学、汉阳区建港小学、武昌区梨园小学、洪山区卓刀泉小学、华中农业大学附属小学。10所小学分布在武昌区、洪山区，均为省重点、市先进级别的名校。

武汉小学始建于1951年，它直属武汉市教育局领导，是湖北省示范学校，湖北省文明单位，德育先进学校，武昌区名校，国家基础教育课程改革实验先进学校。2004年2月在湖北省中小学综合实力50强排行榜活动中，学校登小学榜首。自1995年以来，学校获得区级以上表彰近八十项。

表3学校关注度排名及占比

6.价格、面积、户型关注度分析

3月，受网友关注度高的二手房价格区间是80万元以下，其次是80-100万元、100-150万元。由此可知，网友更亲睐百万以下的房子。

受网友关注的面积区间是70-90平米，其次是110-144平米、90-110平米，分别占比18.65%、17.44%、16.26%。

相比上月，3居以38.58%的关注度，超过2居的34.30%，排名较前！

图6价格、面积、户型搜索占比图

三、政策案例解读及展望

1、政策解读

好消息！武汉将增加公积金可贷额度 大学生可个人缴存公积金

武汉市公积金推出专项政策解决留汉大学生住房难问题。今后，在校大学生也可以个人名义缴交住房公积金，并在住房公积金贷款、公积金支付房租等方面享受政策福利。

近日，武汉公积金中心工作人员走进中南民族大学，以座谈会、咨询台、公积金课堂的方式，专门针对大学生群体展开“面对面、听期盼”专项活动。武汉公积金中心相关负责人表示，针对大学生关注的留汉就业“住房难”的问题，为促进大学生在汉“安居乐业”，武汉公积金中心提出创新性举措。今后，大学生在读期间就可以个人缴存住房公积金。毕业后如果在汉就业，自愿缴存的住房公积金可以接续，缴存的金额和时间也可以连续计算，武汉市将增加公积金可贷额度，让广大留汉大学生尽早通过公积金贷款解决基本住房问题。

与此同时，对于新就业且暂时没有购房能力的大学生，他们在租住基本住房时，可以提取公积金支付房租。等到他们后期购房时，前期所提取的公积金将不会影响可贷额度，通过这些政策优惠，我市将增强住房公积金对就业大学生的住房保障能力。

2、案例分析

临空经济下的快速发展 黄陂区域受关注度上升

武汉临空经济区是武汉市“十一五”重点规划建设项目，在武汉西北部地区，围绕天河机场，建设占地1100平方公里的“临空新城”。

武汉临空经济区涵盖了武汉黄陂区、东西湖区和孝感市孝南区部分区域，其中黄陂区部分为核心区。从此一直作为远城区黄陂，便如同开挂了一般，各种建设发展应接不暇，真是让人眼花缭乱。其中重要的便是武汉临空产业园的建设。其中62平方公里的临空产业园核心区，重点发展通用航空、新材料、电子信息、高端装备、新能源汽车、珠宝饰品等产业。预计几年后，黄陂的航空制造、生物医药、新能源汽车等第二产业投资超过10亿的产业园，将有18个之多！

经济建设一旦加码，随之一起加速的还有交通，如今黄陂的交通建设也令人羡慕。

轨道交通21号线站点：后湖大道站（换乘3号线）——百步亭花园站（换乘14号线）——新荣站（换乘1号线）——黄埔新城站——谌家矶站——武湖大道站——梅教站——武湖站——沙口站——军民村站——武生站——平江路站——阳逻开发区站——施岗站（换乘10号线）——金台站。

客运天河机场的升级改造完成后，轨道机场线、汉孝城际铁路、天河机场客流可以衔接换乘。

在经济和交通共同发力的趋势下，黄陂区域受关注度上升。

3、市场展望

五一前后是武汉是否会加码限购的关键时期

对于武汉是否会在近期加码限购，业内人士表示，关于限购，政府肯定有持续的政策储备，但从目前房地产运营体系指标来看，市场体温属于正常范围内偏高，尚不到吃药的程度。但购房需求旺盛的本质是用买房对冲货币超发政策，同时随着城市发展理念的刺激，市场具备不确定性，如果未来一、二月持续供需失衡，五一前后将成为武汉是否加码限购的关键时期。即使进行限购加码，基本药方不会发生变化，只是加量，比如提高二套房比例，将外地人购买交社保年限由二年变成三年，或五年。专家指出，限购限贷非解决房地产问题根本之策，实现房地产长期稳定健康发展，需要基础性制度和长效机制保障，包括基本住房制度、住房金融制度、土地供给制度和房地产税收制度等内容。