二手房交易需谨慎，过户常识避风险

“耕者有其田，居者有其屋”是人类几千年来为之奋斗不息的生活理想，随着社会的不断进步，房屋所产生的法律关系也逐渐成为社会关注的焦点。

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这是一个发生在我们身边的案例：

老张经人介绍购买了王某房屋一套，并签订了房屋买卖合同。因房屋未满5年，且未还清银行贷款，该房屋的国有土地使用权证抵押在银行，王某仅将房屋所有权证交给了老张，约定待该房屋过户条件成后就过户。因未能按约支付贷款本息，银行起诉要求查封该房屋，为保住涉案房屋老张只得替王某向银行还清贷款38万元。

后老张又得知王某尚欠他人借款，且已诉至法院申请再次查封了该房屋，这使老张和王某的合同无法实际履行，为此老张诉至法院要求解除该房屋买卖合同并要求王某赔偿。法院审理后认为，王某下落不明且被他人数次起诉并查封了房屋，导致房屋无法按期过户，终判决双方解除房屋买卖合同，王某归还老张38万余元购房款及相应利息。但王某身欠巨额外债且下落不明，老张的38万元一时难以追回，老张对自己当时没有充分了解法律风险后悔莫及。

通过这个案例，我们可以了解到，二手房买卖，如果房屋有银行贷款尚未还清，是无法完成过户手续的，只有在全部贷款还清并解除抵押的情况下才可以进行过户。如果买房者在房屋不能过户的情况下预先支付了房款，很可能面临“房屋无法过户”、“一房二卖”及“房屋被司法查封”等法律风险，即使买房者入住房屋多年，房屋的所有权也无法自然归属于该买房者。根据《物权法》第九条规定，房屋的所有权以登记为准，如果房屋未经过户，该房屋的所有权仍不属于买房者，其法律风险之大显而易见。

因此购房者在二手房交易过程中，需要充分了解房屋情况，银行贷款是否还清。如遇未还清贷款的房屋，谨慎选择安全的交易方式，规避可能遇到的风险。

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