11月楼市调控升级 武汉二手房挂牌均价14885元/㎡

一、二手房市场数据分析

1.武汉二手房数据分析

房天下二手房数据中心数据显示，11月武汉二手房挂牌均价14885元/平米。随着"金九银十"黄金购房期的结束，武汉主城区限购升级以及年底投资客购房意愿暂缓，相比10月武汉二手房挂牌均价14845元/㎡，十一月武汉二手房挂牌均价维持平缓上升趋势。

图1 全市挂牌均价

11月，从区县二手房挂牌价来看，武昌区二手房挂牌均价18187元/平米排名榜首，江岸区16825元/平米、东湖高新区15851元/平米紧随其后。

随着武汉主城区限购升级，远城区依然不限购不限贷，东西湖区10318元/平米、江夏区10389元/平米、黄陂区7008元/平米、蔡甸区5800元/平米、汉南区4650元/平米、新洲区4411元/平米。相比上月，各区县挂牌均价呈现平稳趋势，波动幅度不大。

图2区县挂牌均价

2、商圈二手房数据分析

11月，受网友关注的前20个商圈中，东湖高新区的关山重回关注度榜首，二手房牌均价为17042元/㎡。关注度排名第二的是位于二桥桥头堡的武昌区徐东商圈，二手房挂牌均价为17742元/㎡；紧随其后的是黄陂区的盘龙城，二手房挂牌均价为8141元/㎡。其中，不受本次限购升级政策影响的远城区商圈，例如金银湖、蔡甸、吴家山的二手房挂牌均价均较为稳定，分别为11025元/㎡、7526元/㎡、8338元/㎡。

图3 热门商圈挂牌均价

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

11月份武汉受关注区县排行榜上，武昌区以20.95%的被搜索占比遥遥领先。相比上月，江岸区稳居第二，被搜索比率达12.88%；洪山区取代东湖高新区跃升至第三，被搜索比率达10.19%。

其中，受11月15日在主城区落地执行限购升级政策影响，远城区二手房的关注度不大，除了受益于年底6号线地铁开通的东西湖区关注度高达7.63%之外，江夏区、黄陂区、蔡甸区、新洲区的关注度分别是5.27%、3.98%、0.95%、0.74%。

图4 区县关注度

2.商圈关注度分析

11月，受网友关注度的十个商圈分别是东湖高新区的关山、武昌区的徐东、黄陂区的盘龙城、武昌区的南湖花园、洪山区的卓刀泉、江岸区的后湖、东西湖区的金银湖、武昌区的积玉桥、东湖高新区的光谷、蔡甸区的蔡甸。

相比上月，东湖高新区的关山商圈关注度跃居，这充分说明了随着年底关山城建规划的推进，促进了关山商圈的区域发展繁荣，周边大学城、金融港等人口吸附能力不断增强，二手房需求随之增加。例如年底雄楚大道BRT通车、光谷有轨电车T1、T2示范线计划于年底试运营。

其中，值得关注的是，不受限购升级政策影响的武汉远城区商圈是黄陂区的盘龙城、东西湖区的金银湖、蔡甸区的蔡甸，其关注度分别为1.76%、1.19%、0.95%。

图5 商圈关注度排名

3.楼盘关注度分析

本月武汉二手房网友关注度前十楼盘，依次是锦绣龙城、保利心语、万科金域华府、金地雄楚1号、万科金色城市、保利中央公馆、中御公馆、当代国际花园、保利华都、万科城市花园。

其中，硚口区的中御公馆首次进入榜单前十名，该楼盘周边武广商圈、古田商圈、王家墩CBD中央商务区、江汉路商圈等四大商业商务中心环绕，交通便利，是汉口区域综合功能完善的区域，商业、商务、医疗、教育与休闲功能一体化。小区周边的交通发达，五条主干道连通全汉口，北临解放大道与建设大道，南接京汉大道、中山大道、沿河大道，西临硚口路与宝丰一路对接月湖桥，出行便捷。如此地段优势和饿死方法挂牌均价优势使得中御公馆二手房备受关注。

表1 网友关注前十楼盘

4.地铁线路关注度分析

11月，受关注度高的地铁线路是2号线，关注度是40.42%，其次是4号线、3号线和1号线，关注度分别是28.13%17.27%以及14.16%。

受网友关注度前十地铁站分别是光谷广场站、长港路站、金银潭站、杨家湾站、仁和路站、铁机路站、岳家嘴路、江汉路站、范湖站、积玉桥站。

近期，武汉轨道交通第四轮规划出台，在未来9年内，武汉将新建14条地铁线路，建设里程将超过800公里。其中，换乘站作为一种具有独特优势的站点，受到购房者的关注。而位于2号线和3号线的换乘站——范湖站的关注度有所提升，主要原因在于其雄踞汉口中心，位于江汉区核心商务区CBD，周边高端楼盘云集，二手房房源较多，本身具有地理位置优越的先天优势，后天也因地铁站而增值不少。

表2 网友关注前十地铁站

5.学校关注度分析

11月受网友关注度前3所学校分别是武昌区首义路小学、武汉市中华路小学、万科西半岛小学。3所小学均分布在武昌区，均为省重点、市先进级别的名校。武昌区首义路小学以26.92%的优势占比，位居榜首。据悉，该校坚持贯彻教育方针，积极开展第二课堂活动，建立了舞蹈，书法等多个兴趣班。

表3学校关注度排名及占比

6.价格、面积、户型关注度分析

11月，受网友关注度高的二手房价格区间是80万元以下，其次是80-100万元、100-150万元。这说明网友购房对低总价的房屋关注度更高。

受网友关注度排名靠前的面积区间是70-90平米，其次是110-144平米、90-110平米，分别占比19.42%、17.57%、17.19%

相比上月，2居以高达41.88%的关注度，超过3居，排名榜首！其次是3居、1居，占比分别是35.27%、11.79%。这充分说明了刚需置业两房重新回归主力军。

图6价格、面积、户型搜索占比图

三、政策案例解读及展望

1、政策解读

武汉主城区限购升级：外地人买房需2年社保

武汉市住房保障和房屋管理局11月14日晚间发布武汉限购新政：自11月15日起，武汉限购升级：外地人在武汉购房需提供2年纳税社保证明，仅限买一套房。本地人二套房购买非普通住宅首付需70%，三套禁买。

限购政策解读：

1、远城区依然不限购不限贷。不限购区域：东西湖、黄陂、江夏、蔡甸、新洲、汉南；

2、主城区限购升级：限购区域：江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山以及武汉东湖新技术来发区、武汉经济技术开发区（不含汉南区）、东湖生态旅游风景区等区域；

武汉市户口：

1、首套首付比例30%；

2、二套普通住房50%，二套非普通住房首付70%；非普通住宅认定标准：①容积率1.0以下；②建筑面积144平以上的住宅，商业依然不限购不限贷。

3、禁买第三套。

非武汉市户口：

1、首套首付比例30%；

2、需提交在汉两年社保或者纳税证明，且需不间断缴纳，不得补缴；

3、限买一套住宅。

除加强主城区限购之外，将继续严控土地市场，加强预售监管，实施指导定价，具体如下：

1、严防土地市场价格过快上涨

住房项目竞买土地保证经比例为不低于土地出让起始价格的60%，严格控制高地价、高溢价项目出现。

2、加强对商品住房预售许可管理

对于不接受价格指导的开发商，暂缓核发预售许可证；对于已批商住房项目，在预售期间，销售价格一律不得调整。

3、加大房地产市场监管力度

对所有在建在售商品住房项目展开拉网式排查，严肃处理捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、未明码标价、虚假宣传等违法违规行为加大处罚力度。

解读：

业内人士普遍认为，因武汉购房者很大一部分为外地人，新政的出台会极大地限制外地户籍购房，此次调控或使武汉楼市迎来新的转折点，这也突显了政府调控楼市的决心。

从具体影响来看，楼市销量或将下滑；而新城区板块和地铁小镇将成为置业的新热点。本轮限购政策预计短期内会达到稳房价的目的。对新城区，受不限购不限贷、地铁规划及城镇化扩张的影响，部分区域将得到快速发展。

此次新政带来一系列利好消息，一是有稳定房价的作用；二是打击开发商违法违规行为，规范房地产市场；三是商业、公寓、LOFT等产品不在限购限贷范围内，能促进房地产市场整体平衡发展；四是加快主城区、新城区的均衡发展；五是有助于加快省内三、四线城市去库存的步伐。

2、案例分析

地铁机场线开通在即 盘龙城片区二手房受瞩目

武汉轨道交通机场线（2号线北延线）将于年底开通，实现机场、火车站、长途客运站等城市交通的。届时，市民从汉口中心城区前往天河机场的时间将缩短至半，从武昌光谷、汉阳沌口地区经2号线、3号线无缝换乘也将实现1。从武汉三镇均可实现坐地铁赶飞机，时间可控制在1内。

据了解，地铁2号线北延长线由一期起点金银潭站北端引出，经宏图大道、盘龙城，下穿府河、3号线，上跨机场高速、马家湖等，由天河机场南端接入T3航站楼，长19.5公里，设站7座，在宏图大道与已运营的3号线、预计明年开通的8号线同站换乘，在巨龙大道与未来的7号线延长线换乘。

武汉地铁机场线全线7座车站贯穿盘龙城和金银湖片区，这将激活该片区的房价上涨，衔接盘龙城、金银湖与主城区，利好楼市升级。目前，选择盘龙城的购房者以刚需为主，多受到市中心高房价挤压而选择远城区楼盘。而随着城市的发展壮大，城市规模不断由中心向外扩张，中心城区楼市日渐饱和，置业选择远城区将是一种趋势。

位于武汉三环外的盘龙城人口迅速膨胀，已建有20多个大型社区和多座写字楼。但由于缺少配套设施，给这里的住户造成诸多生活不便，也导致这里的房价远低中心城区。按照武汉政府的规划，盘龙城未来将会被打造成国际型新城，会重点发展商业、航空物流，届时将会成为规模达到50万人的宜居新城。

3、市场展望

随着武汉双限政策的出台，中心城区开始限购限贷，几大远城区被新政策排除在外，在整体楼市火热的前提下，远城区楼市迎来大洗牌，不仅仅投资客由中心城区向远城区迁徙，更多的购房者由于逐渐上涨的房价也不得不选择远城区。在溢出效应下，不限购的新城区和商业房自然市场青睐。新政仍然采取了分区调控的做法。外来人口如果想在武汉购房，尽管中心城区门槛提高，但新城区目前并无障碍，这也有利于其去库存。短期内，中心城区的交易会降温，成交量会进一步下滑，新城区部分区域交易量和价格则会同步上升。业内人士表示，对于有地铁规划，特别是地铁已在建的新城区，像黄陂盘龙城和武湖、东西湖、江夏等靠近三环的地方，非常值得关注。

事实上，随着四环线建设的推进，加上地铁网络的完善，东西湖吴家山、黄陂武湖、江夏等四环线沿线区域的二手房将越来越受关注，而对于不在限购范围的商业房来说，新政继续是利好消息。