“银十”二手房挂牌均价14845元/㎡ 三居备受关注

一、二手房市场数据分析

1.武汉二手房数据分析

房天下二手房数据中心数据显示，10月武汉二手房挂牌均价14845元/平米。相比“金九”武汉二手房挂牌均价13859元/㎡，“银十”受限购政策影响,武汉二手房楼市房价整体趋于相对平稳的状态。

图1 全市挂牌均价

10月，从区县二手房挂牌价来看，武昌区二手房挂牌均价18022元/平米排名榜首，江岸区17008元/平米、东湖高新区15761元/平米紧随其后。

随着武汉楼市限购及限贷政策在主城区落地执行，远城区并不在此次限制之中，东西湖区10110元/平米、江夏区10767元/平米、蔡甸区5855元/平米、汉南区4694元/平米、黄陂区7000元/平米、新洲区4774元/平米。

图2区县挂牌均价

2、商圈二手房数据分析

10月，受网友关注的前20个商圈中，葛店二手房挂牌均价较低，分别为3311元/㎡；东湖高新区的民族大道、光谷、关山的二手房挂牌均价分别为13331元/㎡、15717元/㎡、17098元/㎡；积玉桥的二手房挂牌均价在20个商圈中排名前列，高达22449元/㎡。

其中，不受限购政策影响的远城区商圈，例如蔡甸、葛店、汉南、盘龙城、金银湖的二手房挂牌均价均较为稳定，分别为7088元/㎡、3311元/㎡、4694元/㎡、9269元/㎡、10412元/㎡。

图3 热门商圈挂牌均价

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

10月份武汉受关注区县排行榜上，武昌区占据榜首，被搜索占比达到15.14%；江岸区、东湖高新区分别排第二、第三，被搜索比率达11.82%、9.56%。

武汉楼市限购及限贷政策在主城区落地执行，然而远城区并不在此次限制之中，其中，位于大汉口片的黄陂区和东西湖区，以及位于大武昌片的江夏区，因为距离主城区较近，相关的城建设施如大商超、地铁等相继落地，近来也备受置业者的关注。

图4 区县关注度

2.商圈关注度分析

10月，受网友关注度的十个商圈分别是蔡甸区的蔡甸、武汉周边的葛店、汉南区的汉南、硚口区的宝丰崇仁路、东湖高新区的民族大道、东湖高新区的光谷、东湖高新区的关山、江岸区的后湖、武昌区的徐东、黄陂区的盘龙城。

其中，蔡甸区的蔡甸、武汉周边的葛店、汉南区的汉南均属于武汉远城区，关注度分别为2.03%、1.83%、1.72%。武汉远城区二手房由于不受限购政策影响，关注度较高。而东湖高新区的3大商圈（民族大道、光谷、关山）的关注度均入围前十，充分说明了目前发展势头迅猛的光谷、关山、金融港等，区域发展持续繁荣，人口吸附能力不断增强，二手房需求增加。

图5 商圈关注度排名

3.楼盘关注度分析

本月武汉二手房网友关注度前十楼盘，依次是锦绣龙城、保利心语、王家湾、中央生活区、万科金色城市、保利华都、保利中央公馆、当代国际花园、复地东湖国际、汉口向上城、万科城市花园。

其中，王家湾中央生活区首次进入关注度前三名，该楼盘雄踞二环内，地处王家湾商圈，附近有地铁3、4号线，亦在龙阳大道与汉阳大道交汇的枢纽地带。如此繁华便利的优势使得王家湾中央生活区二手房备受汉阳“拆迁户”青睐。、

表1 网友关注前十楼盘

4.地铁线路关注度分析

10月，受关注度高的地铁线路是2号线，关注度是43.57%，其次是4号线、1号线和3号线，关注度分别是25.78%15.36%以及15.29%。受网友关注度前十地铁站分别是光谷广场站、长港路、金银潭站、范湖站、杨家湾站、岳家嘴站、江汉路、园林路站、虎泉站、中南路站。

其中，关注度排名第三的金银潭站引人注目，究其原因在于轨道交通机场线(2号线北延线)由汉口金银潭至天河机场，将于今年10月底将与2号线一期贯通试运营。届时，市民坐地铁从汉口中心城区到天河机场，将实现20。地铁人流量较大，片区的交通进一步升级，金银潭站周边二手房将更受热捧。

表2 网友关注前十地铁站

5.学校关注度分析

10月受网友关注度前5所学校分别是武昌水果湖第二小学、华中科技大学附属小学、武汉市中华路小学、汉阳区建港小学、武昌区梨园小学。5所小学大多数分布在武昌区、洪山区、汉阳区等，均为省重点、市先进级别的名校。

武昌水果湖第二小学以42.86%的优势占比，位居榜首。据悉，武昌水果湖第二小学位于美丽的东湖之滨，地处省委，省政府所在地，直属于省教育厅，学生主要来源于省直机关干部的子弟。始建于1962年，1978年独立成校，是一所规模较大的省级示范学校和首批武昌名校。正因拥有如此优质的教育资源，吸引了不少父母选择该校附近的教育房。

表3学校关注度排名及占比

6.价格、面积、户型关注度分析

10月，受网友关注度高的二手房价格区间是80万元以下，其次是80-100万元、100-150万元。这说明网友购房对低总价的房屋关注度更高。

受网友关注的面积区间是70-90平米，其次是90-110平米、110-144平米，分别占比15.76%、15.19%、14.24%。

3居是网友关注度排名榜首的户型，关注度高达24.45%。其次是2居、1居，占比分别是23.87%、14.85%。

图6价格、面积、户型搜索占比图

三、政策案例解读及展望

1、政策解读

武汉重启限购！二套房首付五成起三套停贷

十一黄金周，各热点二线城市陆续出台调控政策，10月2日晚，武汉市人民政府办公厅发布武汉市部分区域实行住房限购限贷措施的通知。武汉限购重启，10月3日起正式施行。

据了解，该通知共四条内容。核心内容为武汉主城区限购限贷，首套房商业贷款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%。本地人多可贷款购买2套房，外地人多可购1套房。需要特别说明的是，武汉市远城区不在限购范围内。

武汉市人民政府办公厅发布武汉市部分区域实行住房限购限贷措施的通知

政策原文如下：

1、武汉市江岸，江岸、硚口，汉阳、武昌、青山、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区（不含汉南）、市东湖生态旅游风景区等区域实行住房限购限贷政策。

2、上述区域，首套房商业贷款首付低为25%，较之前提高5成。

3、上述区域二套房首付50%，在本市拥有1套住房的非本市户籍居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

4、在本市拥有2套及以上住房本市户籍家庭，在上述区域购买住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。在本市拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停上述区域向其出售住房。

10月8日武汉再次迎来调控加码，根据《中国人民银行武汉分行中国银行业监督管理委员会湖北监管局关于进一步加强住房信贷政策管理的通知》显示，武汉首套房低首付比例由之前的25%提升至30%。

解读：

面对武汉限购政策的重启，武汉市房管局有关负责人表示，此次实行住房限购限贷政策，主要是为了促进武汉房地产市场持续平稳健康发展。武汉业内人士表示，新政对刚需一族影响较小，但对投资、投机性购房杀伤力较大，短期内有望挤出楼市部分水分，导致成交量下滑，从而缓解“恐慌性购房”。

专家预测，政策的出台后对于今后外地人在武汉购房户型的选择上会有所不同，选择大户型的购房者会变多。因为武汉针对外地人二套房限贷，更多的人会选择首套房一步到位的大户型。

2、案例分析

武汉地铁6号线年底通车 限购后金银湖楼市将迎利好

10月7日，武汉地铁集团透露，随着地铁6号线一期越汉江隧道左线泥水盾构区间顺利贯通，武汉地铁6号线一期全线贯通，将于今年年底开通运营。

继去年开通的3号线之后，作为武汉第二条穿越汉江的轨道交通线路，6号线串起汉阳、汉口两镇，将进一步缓解过汉江交通压力，可有效带动武汉开发区、常青居住区以及金银湖地区的发展，对武汉新区开发建设和城市均衡发展具有重要的支撑作用。

随着10月3日限购限贷政策的出台，10月8日限贷政策的升级，作为远城区的金银湖，限贷之后，相较于中心城区远城区的成交量肯定更加活跃。金银湖为几大远城区中离中心城区近的片区，片区相较于其他远城区有较大优势，不仅环境好宜居，加上本身金银湖片区已经开通了地铁2号线，片区与中心城区的距离较近，伴随着地铁6号线的开通，片区的交通进一步升级，周边二手房楼市将迎来重大利好。众所 ，交通的利好是楼市成交的催化剂，未来金银湖二手房楼市将更受热捧。

3、市场展望

近期热点城市政策收紧力度升级，或限购限贷，或限房价地价，或加强监管，政策主要以抑制投资投机需求为重点，特别是购买人群受限及信贷收紧，短期将为当前过热楼市适当降温，也将成为更多城市控制房价的重要选择，预计四季度各线城市政策分化将更明显。

随着此次严厉新政的实施，武汉今年楼市调控的“三板斧”落地，“限贷+限购”的措施，会使得市场的预期从热转冷。然而，调控的终影响是需要一段时间后才会显现的，虽然短期内房价不会明显下跌，但之后楼市的预期开盘价将会下调，购房者心理预期的价格也会变低。

受以上影响，从开年后一路飞涨的二手房市场或将进入一个冷静期，买卖双方的心理价位都会有所降低，交易向健康的方向回归。