“金九银十”房企肉搏降价战 楼价还会降多少

“接下来的“金九银十”将是房地产企业加速回款的决战之时。对于资金流极度依赖的开发商，谁能快速回笼资金，谁就能在房市调整地寒冬中得以延续。”

“对于同行的行为我们不方便发表评论。”同属行业龙头的保利地产相关负责人面对万科的降价行为如此对记者表示。以8月份的房地产统计数据来看，房地产业的隆冬还远远没有结束。

有人跳，有人笑

据房天下数据，今年8月，国内8个主要城市中，除了深圳和成都，其余的住宅签约面积均出现环比下滑。除深圳以外，大部分城市的签约面积与上年同期相比有较大幅度的下滑（下滑幅度在54%-73%）。今年8月深圳的住房签约面积同比减少18%.

“金九银十”历来是房地产商丰收的日子，但这样的好日子似乎已经不再。

据2008年8月31日至2008年9月6日16个大中城市新房的成交情况显示：上海市场本周成交量环比上周小幅下降，环比下降8%，日均成交418套；南京本周成交量环比增长14%；苏州、无锡和合肥本周成交量均有下降，环比降幅分别为36%、9%和15%；深圳市场本周成交量小幅下降，环比下降4%，日均成交114套，成交均价也略有回落；东莞、惠州、厦门和福州本周成交量均有下降，环比降幅分别为28%、4%、10%和7%。

万科开发的上海楼盘已经开始降价迎接“金九银十”，未来两个月的销售将直接决定下半年总体的销售状况。

“目前房地产开发的主要热点已转向商业、商务和娱乐等项目。在住宅项目中，高档住宅用地交易价格指数仍在高位，经济适用房用地交易价格指数快速上涨，而普通住宅用地交易价格指数明显下降。”东兴证券研究所房地产业分析师郑闵钢认为，国家为了收缩银根，只能控制信贷额度，目前房地产商只能转变营销方式，加快资金回笼。

信号：空置房产增8成

统计显示，目前已公布2008年中报的94家地产上市公司，空置房产共达3909.87亿元，较去年同期增加1760.29亿元，增幅达81.9%.其中保利空置房产已超过368亿元，较去年同期增加154%，如果按公司2007年的营业收入约81亿元计算，至少要消化4年。即便是地产上市公司中的龙头企业万科A，其空置房产也已高达811亿元以上，较去年同期的增幅超过87%，以公司2007年超过355亿元的营业收入计算，消化还需要两年以上的时间。

Wind资讯的数据统计，上半年，55家房地产公司经营活动产生的现金流量净额合计为-255.2亿元，同比下降477.24%.55家公司中，41家经营性现金流为负，42家经营性现金流同比下降。

“开发商去年普遍高价拍得土地，今年将集中支付地价款。房地产企业经营性现金流的负值越来越大。”大通证券研发中心分析师郭世涛表示，银行融资比较困难，股市融资不顺畅，在境外上市融资也出现了很大的阻力。“社会融资的可行性并不高，因为社会已不太愿意把资金投向房地产。目前靠销售回款也不能保证资金的正常供应，而外资投资房地产也受到限制。”

据了解，由于房地产项目建设周期一般为2-3年，按照空置房产在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4.但是四大地产上市公司中，包括保利地产、金地集团及招商地产在内的公司存货周转率早在2007年底已跌破0.4这一安全值。

以贝塔策略工作室合伙人 虹对A股上市地产公司的跟踪研究结果为例，万科已连续两年出现融资前的负现金流状况，过去5年公司年均现金支出达40亿元，“据此计算，公司只有在2008年释放并减少价值186亿元的存货才能实现现金平衡。”

地产博弈论

“房价实为购房者与开发商之间的博弈，目前市场上存在大量的持币观望者。”徐斌认为，对地产业银根松动的可能性微乎其微。

“从市场的表现来看，消费者和开发商的博弈均衡使得目前市场成交量较低，而房价依然保持较高位。”郑闵钢认为，从目前来看，房价在不断回落，表明房地产商正在渐进地寻找消费者的心理价位。短期内持币观望会持续，消费者和房地产商的博弈远未结束。

安信证券一份针对购房者的研报指出，在03-05年期间，“高收入”和“收入”人群的房价收入比分别约为4和6.8，可以较为宽松地承受当时的房价水平，从而也大幅地推高了04和05年的房价增速。

“06年以后房地产消费的主体逐步向”中高收入“及其以下收入水平的人群转移时，房地产市场的真实潜在消费主体的价格敏感性在提高。”该研报指出，流动性收紧、销售滞缓，给开发商资金面带来了较大的压力。

楼价还会降多少？

好地段的房子永远不会贬值，中国购房者的购房刚性需求依然很庞大，中国城市化进程不断加快，这一刚性需求每年仍将增加250万，现在15-24岁这部分人群在10年后又会产生新的房地产需求……不少开发商依然硬挺着，他们说：调整只是暂时的，中长期房价是相当有支撑的。

而现实情况是，房地产业景气度回落使高企的房价逐渐回归。与此同时，土地、钢材等价格大幅上涨，压缩了房地产企业的利润空间，今后地产商的业绩增长也将明显趋缓。现在房价已经到了百姓承受极限，市场观望情绪仍在持续蔓延。

“现在一些主要市场如深圳的房价已经有较大的向下调整，因此未来中短期内国内整体房地产价格有较大的概率是发生水平波动。”安信证券房地产业分析师陶学明认为，在销售压力下，大量04年前后进入的开发商会选择退出市场，这也是一轮优胜劣汰的过程，优质的品牌开发商必然会最终胜出。

“新的销售高潮可能会在开发商把房价下调后出现，但仍然存在很大的不确定，所以开发商们也不敢轻易冒险。”徐斌认为，追涨是人的天性，而杀跌同样也如此，开发商如何从消费者市场和宏观政策下找到合适的房价，需要一定的周期调整。“这个周期大约是一年或者一年半的时间。”