大话经纪：稳中求变寻突破 共探下半年置业良机

今年2月以来，多地房地产市场持续下滑，已引起中央关注。同时，6月10日，沈阳上演了24的限购政策全面放开的闹剧，更多城市开始考虑松绑限购政策。7月1日起，武汉将进一步放宽在汉高校毕业生落户限制。然而，在现有政策下，武汉楼市成交量变化不大。数据显示，武汉5月份新房成交约1.2万套，二手房成交近4000套。

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各地限购不断松动、不动产登记即将启动的市场环境下，武汉楼市在2014年下半年又将如何发展？下半年是出手的好时机吗？房天下特举办大话经纪《稳中求变寻突破 共探下半年置业良机》与嘉宾共同展望。与会嘉宾分别是21世纪不动产市场总监黄蕾、顺驰置业江南总部运营总监霍鹏飞、顺驰置业江北总部运营总监贾向琴、华联行区域经理陈学军、凯琳不动产副总经理魏军以及中联地产华清园店长张诺。各位嘉宾对于武汉二手房成交、置业时机及下半年武汉二手房市场的发展等问题进行了热烈的讨论，并为购房者的安家置业出谋划策。

会议现场

与会嘉宾合影

黄蕾：了解真实向上的市场 心中有数不慌张

从武汉市场来看，2014年三月、四月、五月的平均成交在4000套左右，21世纪不动产市场总监黄蕾认为这样的市场形势还是很不错的，跟2011年、2012年相比其实比预期的要好，并没有传闻中下降的那么厉害，单纯的同2013年相比是不合理的，因为二手房成交的周期本来就比较长，不能以短期的市场状态就下结论。提起限购是否松绑的话题时，黄蕾认为，一线城市二手房市场下降幅度比较大，但北京、上海、深圳这些城市完全是以二手房成交为主体的城市，如果二手房成交降幅很大，就能立马感受到。而在武汉，和新房相比，二手房每月成交量只占其两成，并不会像一线城市那样降幅特别大，武汉的二手房市场还有很大的发展空间。

21世纪不动产接下来会针对性为新经纪人做专业培训，让经纪人真实、客观的了解房地产市场动态，同时对短期的小波动是正常表现要有正确认知，因为这就是市场规律，只要做到心中有数，无需太过慌张。

据黄蕾介绍，21世纪不动产上半年成交量较高的门店位于常青、金银湖、百步亭和武昌胭脂路等片区，价格集中在中低价位房源，其中，低价位房源的成交量相对略高。武汉三季度的天气较为炎热，二手房市场通常会趋于平淡，现在6月刚过半，根据以往经验，一般后半月成交量发力的情况较为常见，对于6月下半月成交表示期待，21世纪不动产公司目前的重点是跟紧客户，韬光养晦，争取在6月下旬创造良好业绩表现。

对于购房者在胶着时期有观望情绪，黄蕾表示观望心态均属正常，从97年开始接触二手房市场，对市场最直观的感受就是“千变万化”，国家对于房地产的调控始终不松不紧，不会把房产市场压到谷底，而且一直都是鼓励首套置业的刚需购房者，因此刚需购房者在观望的同时不能离开市场，要经常跟经纪人出去看看房，了解市场情况，遇到性价比较高且适合自己的房子就可以出手。

霍鹏飞：楼市释放松绑信号 武汉二手房成交良好

顺驰置业江南运营总监霍鹏飞介绍，顺驰置业江南的20家门店， 3月份、5月份的成交比较突出。主要集中在关西小区、金地中心城、丁字桥等门店。现在很多人把成交、均价跟去年比，但是却忽略了一个因素，就是去年颁布了“国五条”，那个阶段的成交其实是一种非正常状态下的成交，如果把近几年的数据拿来比较，会发现 2014年前两个季度武汉二手房的成交情况属于良好状态。

近期大学生落户放宽政策出台，霍鹏飞表示，这个政策短期内能为二手房能带来多少成交，影响可能没那么大，很难出现立竿见影的效果，二手房市场也不可能突然发生井喷。但在业内大家更注重的是该政策释放的信号，或许是武汉政策慢慢放松的步，以后可以期待更多。目前武汉市场一般跟随沈阳、南京这样的城市，什么时候南京出现松绑限购相关消息，那么武汉政策也就离得不远了。但这个政策，确实利好符合条件的购房者，7月1号起在市中心买二手房也可以落户了，这部分购房者认清市场形势后，将逐渐放弃观望情绪入市。

“每个购房者都希望抄底买房，但即使是专家，都很难判断真正的抄底时期。2009年上半年，当时的房价较低，可是谁又能想到下半年会疯涨；2010年-2011年限购政策出台，很多人都认为因为限购房价自然会降，但2011年-2014年这三年以来，武汉还真没有降到什么程度，而且从业6年来，从未听说买房买亏了的人。”对此情况，霍鹏飞认为今年7、8月份会是一个比较好的置业良机，目前武汉以及出现的各种信号或者政策都是比较宽松的，建议网友根据自己的经济能力去买房，特别是自住型购房者，看到好房就抓住。

贾向琴：把握陪读出租热潮 引导客户正确投资

据顺驰置业江北运营总监贾向琴介绍，顺驰汉口中心区的门店，基本上从去年开始成交就趋于稳定，买卖成交额基本都在120万—130万左右。贾向琴透露，宝丰、万松片区成交情况比较稳定，业绩保持的比较好。该片区的单店大概在30万元左右。而像这样的门店，人数大概在20人左右，分为三组，一组大概7人。

谈到越来越火热的时，贾向琴认为武汉的的概念跟北上广相比还是有区别，特点没有那么明显。她举例说，像育才小学对面的顺驰花桥店，成交情况也没有特别火爆。她认为其原因在于武汉这边的入学条件跟北上广还不一样，的优势并没有那么明显，仅仅是靠“”的概念让房子多了一个卖点。据她了解，武汉片区还是以投资的房源为主，由于学区的概念催生了陪读出租热，这些房子很容易租出去。当前武汉的市场相比于一线城市还是有一些优势的，毕竟武汉的家长不会像一线城市那样为了一套30平的房子得花上一百多万。

贾向琴认为武汉当前的楼市正处于一个深度调整期之中，同时这种调整与2008年、2011年的市场调整有所不同：“2008年的房价降幅比较大，2011年则是持续周期比较长。每一次在这种调整期都有大量客户在观望，大家都有一个想法：抄底。各个城市现在都有一些松绑限购的信号，然而每个城市的情况也不太一样。要判断房价的高低，还是要看各个城市的供需比。”贾向琴建议武汉的购房者在置业时还是要更关注区域和配套设施等因素，找到最适合自己的房子，“坚持等到房价降到某个程度才肯出手，这么做是非常没保障的。”

陈学军：寻求突破点 积极跟进改善型客户

中北路锦绣江南店是华联行6家店中表现的门店，华联行区域经理陈学军表示，该单店上月的二手房成交业绩在15-18万元左右，为复地、锦绣江南等几个典型楼盘的客户提供精细化服务。

据陈学军介绍，当前市场环境下，华联行将改善型需求的客户列为重点服务对象。争取把改善型客户转化为A类客户，并促成交易。目前门店的带看量比较可观。

陈学军也透露，很多华联行的经纪人在使用过无线房天下帮后效果喜人，无线平台点击明显高于预期，仅使用一周后，便成功租房4套。

魏军：上涨趋势明显 莫因“抄底”心态错失好房

凯琳不动产副总经理魏军主要负责片区属于新兴的片区——白沙洲片区，相比中心城区，白沙洲房价较有优势，成交一直不错，市场影响较小，虽然新开盘较多，价格也可能会低于二手房，但是二手房现房的优势对客户吸引较大，凯琳不动产的两个店6月上半月的成交量已超过了5月总成交套数，成交总价以100万以内房源为主。

从置业人群特点上分析，选择白沙洲片区的购房者基本都是刚需，少有投资客，而且大多是外地客户，购房心态平和，待符合购买资格后，选择迅速出手。

何时是出手的好时机？魏军说对于刚需购房者，现在就是一个非常好的买房时机。目前的二手房市场状况对于购房者来讲，可供挑选的房源比较多，买房的竞争对手又少，如果等到买家多的时候，竞争也就大，再想低价买好房子就比较难了，所以说现在这个时候很合适出手， 莫要因为想“抄底”，而错失了一些性价比比较高的房子。因为环境好的时候房子不会下降；环境不好的时候，房东急于要卖，但是看房的少了，跟房东联系的经纪人也少了，这个时候房东可能会降价；遇到低价房，大家都喜欢，看房的人就会多，房东极有可能提价，高价房又不会降价，越等待，将会付出更多的成本去买房。

总体来说，魏军认为白沙洲片区存在房价上涨的趋势，建议刚需购房族莫失置业白沙洲片区的良机。

张诺：开学季将至 7、8月是出手好时机

来自中联地产的张诺是融科天城门店的店长，据他介绍，从2014上半年的成交来看，他的门店2月和5月的收入突破了20万，3、4月份也都有十几万。张诺透露，这些主要都是面对刚需的成交，都是融科天城周边的单价低或者两证满5年的房子，与此同时高端住宅成交寥寥。

张诺告诉主持人，每个客户对于目前市场的接受程度不一样，有的客户心理强大，对房子的价格接受程度比较快，但这种客户很少；更多的是改善型需求的客户，他们看房子往往要看很久，最后如果认为房子合适，那么也会顺利成交。

张诺认为，在目前这种情形对于置业是一个不错的时机。去年7、8月份涨幅比较明显的时候，买房就是价格追逐，越晚买房价越高。而在当前成交量下跌的时候，购房者可以去和业主坐下来谈谈价格，最后房价还会相对松动一些。“再过2个月又到了一个开学的季节，而我们片区周边有很多重点学校，这两个月就成了购买的客户一个相当不错的时机。本片区周边学校比较多，像六中、实验学校、二中距离也不远，很吸引客户。”

张诺指出，其实对于很多客户来讲并不存在购房时机的问题，很多人到了结婚的时候就必须买房，这是刚需。所谓刚性需求，就是买晚了没地方住，买早了也不会卖，毕竟只有一套。对于这样的购房者，张诺建议认定了喜欢的小区就赶快下手，从这么多年的市场行情看来，这样做不会吃亏：“我真的没有见过武汉的房价在哪一年跌的特别厉害，同时目前武汉地铁在建的项目这么多，这让我对市场还是看好的。武汉的房价会保持平稳的一个趋势。”