一线城市房价高企，还有投资价值吗？想买写字楼该去哪儿？投资商铺的到底有多高？如果你准备或者已经投资房地产业，以下内容不容错过。北京云房数据技术公司和北京仁达房地产评估公司近期联合发布的《2014年上半年中国房地产投资调查》选取了十多个重点城市作为样本，对住宅、写字楼、商铺的投资价值，进行了系统性分析，为您的投资提供了价值的参考信息。
住宅市场黄金时代落幕
进入2014年以来，我国楼市正在发生剧变。随着支撑房价上涨的预期变化，杭州、常州等二三线城市各大楼盘降价消息不止，多名业界知名人士纷纷表示，这种降价潮流并不会波及一线大城市。论断刚出，北京、广州、深圳等一线城市部分楼盘立即传出降价打折消息。“一线城市楼市未来去哪儿”一时成为业界热议话题。
目前一线城市房价明显偏离真实水平。《2014年上半年中国房地产投资研究》公布的实时数据显示，2014年上半年北京、上海（楼盘）、广州、深圳四大一线城市住宅投资静态租金[静态租赁为当期租金与价格的比值，静态租赁=房地产年净/房地产市场价格。]平均值为2.0%，处于低位，其余11个二三线城市该值为2.7%。静态租赁代表当前年租金和售价的比值，租金是市场前景真实反映，指标值低说明相对租金来讲，房价明显偏离真实水平。因为从长期来看，衡量一个住宅项目的实际价值，价格永远不是首要标准，因为价格所体现的供求关系是包含了金融机构、个人投资者在内的多方博弈的结果，一旦成为金融工具，其价格与价值的剥离便成必然。相对来讲，在经济大环境稳定的一段时期内，体现终端使用者需求的租金，总是更接近于物业实际价值，并且长期而稳定地反映着经济景气程度。因此，一线城市房价过分偏离真实水平，房价失真俨然已成现实。
房价明显偏离真实水平，源于过去五年的疯狂上涨。一线城市历史5年租赁后转售²5年租赁后转售为假设第1年年初以价格（V）购入资产，在之后五年出租，每年的年底回金（Ai），并在第5年年末以价格（V5）出售资产情况下计算的折现率（Y），计算模型为平均值为21.3%，处于高位，其余11个二三线城市该值仅为13.91%，指标之间差距为7.4%。结合指标的实际意义，历史5年租赁后转售代表过去购买房产出租5年之后转售的回报，指标值高能够说明价格历史涨幅快。目前，北京、上海等一线城市的房价已经达到香港、东京乃至伦敦、纽约的水平。显而易见，大部分房产投资人追求的是房价上涨带来的短期房产增值，当价格攀升到一定程度后通过转售实现高。
未来五年，一线城市房价理性回归，或结束住宅投资黄金时代。从目前的情况来看，一方面，中国经济增长正处于“切换”过程中，从原来10%左右的高速增长，下调到中高速或中速水平。宏观经济增长放缓，经济基本面难以支撑房价高位上涨。另一方面，北京、深圳等主要城市持续快速攀升的价格显然已经成为中央深化地产调控政策的重点。随着2014年房地产信贷的加紧收缩、银行加息，以及未来不动产登记、房产税征收问题的解决，未来几年里，一线城市房产市场将在市场规律主导下从超速增长转向平稳增长。《2014年上半年中国房地产投资研究》预测结果显示，一线城市未来5年租赁后转售平均值为7.3%，与历史5年租赁后转售平均值21.3%相比，降幅非常明显，表现出明显的去投资化趋势，一线城市住宅投资黄金时代正悄悄落幕。
“写字楼”投资城市——武汉、西安、成都短线投资
1、参照写字楼静态租赁判断投资时机。
如下图，该指标处于高位的有长沙、武汉、西安、成都、重庆，说明这五个城市租售比静态租赁为当期租金与价格的比值，静态租赁=房地产年净/房地产市场价格。
5年租赁后转售为假设第1年年初以价格（V）购入资产，在之后五年出租，每年的年底回金（Ai），并在第5年年末以价格（V5）出售资产情况下计算的折现率（Y），计算模型为
居于高位，投资潜力相对较大。
2、参照长期租赁和租赁后转售决定未来一段时间投资模式。
如下图，长线优于短线的有长沙，短线优于长线的有武汉、西安、成都、重庆。
3、参照率（利率）指标量化风险。
据上图，长沙、重庆写字楼投资高于房地产上市公司率，高回报往往是以高风险为前提的，过高的意味着未来房地产市场逆转的高风险。因此，当房产投资高于房地产信托和上市公司率时，意味着投资决策时要谨慎应对。
因此，单从各个数据来看，就写字楼物业而言，武汉、西安、成都的短线投资是投资。
“商铺”投资城市——广州、北京、武汉短线投资
1、参照商铺静态租赁判断投资时机。
参照下图，该指标处于高位的有广州、西安、上海、北京、武汉，说明这五个城市租售比居于高位，投资潜力相对较大。
参照下图，在上述五个城市中，短线投资均优于长线投资。
参照率（利率）指标量化风险。
据上图，上海、西安投资明显高于房地产信托平均年率，因此，上海、西安商铺投资风险较大。
因此，单从各个数据来看，就商铺而言，广州、北京、武汉的短线投资是投资。
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住宅市场黄金时代落幕
进入2014年以来，我国楼市正在发生剧变。随着支撑房价上涨的预期变化，杭州、常州等二三线城市各大楼盘降价消息不止，多名业界知名人士纷纷表示，这种降价潮流并不会波及一线大城市。论断刚出，北京、广州、深圳等一线城市部分楼盘立即传出降价打折消息。“一线城市楼市未来去哪儿”一时成为业界热议话题。
目前一线城市房价明显偏离真实水平。《2014年上半年中国房地产投资研究》公布的实时数据显示，2014年上半年北京、上海（楼盘）、广州、深圳四大一线城市住宅投资静态租金[静态租赁为当期租金与价格的比值，静态租赁=房地产年净/房地产市场价格。]平均值为2.0%，处于低位，其余11个二三线城市该值为2.7%。静态租赁代表当前年租金和售价的比值，租金是市场前景真实反映，指标值低说明相对租金来讲，房价明显偏离真实水平。因为从长期来看，衡量一个住宅项目的实际价值，价格永远不是首要标准，因为价格所体现的供求关系是包含了金融机构、个人投资者在内的多方博弈的结果，一旦成为金融工具，其价格与价值的剥离便成必然。相对来讲，在经济大环境稳定的一段时期内，体现终端使用者需求的租金，总是更接近于物业实际价值，并且长期而稳定地反映着经济景气程度。因此，一线城市房价过分偏离真实水平，房价失真俨然已成现实。
房价明显偏离真实水平，源于过去五年的疯狂上涨。一线城市历史5年租赁后转售²5年租赁后转售为假设第1年年初以价格（V）购入资产，在之后五年出租，每年的年底回金（Ai），并在第5年年末以价格（V5）出售资产情况下计算的折现率（Y），计算模型为平均值为21.3%，处于高位，其余11个二三线城市该值仅为13.91%，指标之间差距为7.4%。结合指标的实际意义，历史5年租赁后转售代表过去购买房产出租5年之后转售的回报，指标值高能够说明价格历史涨幅快。目前，北京、上海等一线城市的房价已经达到香港、东京乃至伦敦、纽约的水平。显而易见，大部分房产投资人追求的是房价上涨带来的短期房产增值，当价格攀升到一定程度后通过转售实现高。
未来五年，一线城市房价理性回归，或结束住宅投资黄金时代。从目前的情况来看，一方面，中国经济增长正处于“切换”过程中，从原来10%左右的高速增长，下调到中高速或中速水平。宏观经济增长放缓，经济基本面难以支撑房价高位上涨。另一方面，北京、深圳等主要城市持续快速攀升的价格显然已经成为中央深化地产调控政策的重点。随着2014年房地产信贷的加紧收缩、银行加息，以及未来不动产登记、房产税征收问题的解决，未来几年里，一线城市房产市场将在市场规律主导下从超速增长转向平稳增长。《2014年上半年中国房地产投资研究》预测结果显示，一线城市未来5年租赁后转售平均值为7.3%，与历史5年租赁后转售平均值21.3%相比，降幅非常明显，表现出明显的去投资化趋势，一线城市住宅投资黄金时代正悄悄落幕。
“写字楼”投资城市——武汉、西安、成都短线投资
1、参照写字楼静态租赁判断投资时机。
如下图，该指标处于高位的有长沙、武汉、西安、成都、重庆，说明这五个城市租售比静态租赁为当期租金与价格的比值，静态租赁=房地产年净/房地产市场价格。
5年租赁后转售为假设第1年年初以价格（V）购入资产，在之后五年出租，每年的年底回金（Ai），并在第5年年末以价格（V5）出售资产情况下计算的折现率（Y），计算模型为
居于高位，投资潜力相对较大。
2、参照长期租赁和租赁后转售决定未来一段时间投资模式。
如下图，长线优于短线的有长沙，短线优于长线的有武汉、西安、成都、重庆。
3、参照率（利率）指标量化风险。
据上图，长沙、重庆写字楼投资高于房地产上市公司率，高回报往往是以高风险为前提的，过高的意味着未来房地产市场逆转的高风险。因此，当房产投资高于房地产信托和上市公司率时，意味着投资决策时要谨慎应对。
因此，单从各个数据来看，就写字楼物业而言，武汉、西安、成都的短线投资是投资。
“商铺”投资城市——广州、北京、武汉短线投资
1、参照商铺静态租赁判断投资时机。
参照下图，该指标处于高位的有广州、西安、上海、北京、武汉，说明这五个城市租售比居于高位，投资潜力相对较大。
2、参照长期租赁和租赁后转售决定未来一段时间投资模式。
参照下图，在上述五个城市中，短线投资均优于长线投资。
参照率（利率）指标量化风险。
据上图，上海、西安投资明显高于房地产信托平均年率，因此，上海、西安商铺投资风险较大。
因此，单从各个数据来看，就商铺而言，广州、北京、武汉的短线投资是投资。