“突然一场运动来到了我的身边，像是一场革命把我的生活改变，人们面带着微笑和往常一样仍在这周围慢慢地走着，我突然发现我被这场运动弄得完完全全的晕了。”崔健在《北京故事》里这样的唱到。
住在北京，已经被快速上涨的房价弄得更像是一场运动，把每一个身在北京并想与它发生关系的人搞晕。在北京拥有一套房子，越来越成为一种奢求。
无论是预言反复落空的所谓专家学者，对房价上涨咬牙切齿的购房者，还是引人非议仍我行我素的开发商，甚至政府主管部门，无一不加入到这场大讨论中来，战场甚至从经济层面延伸到了道德层面来。没有因为论战而停止的，就是房价上涨的步伐。
这是2007 年8 月5 日的早晨，重庆市大田湾体育馆观众席上，“雄起”之声不绝于耳。
但球场上并没有足球运动员，取而代之的是一帮冲进场地的愤怒人群，他们有的将场地中央的大屏幕推倒在地，有的抢过麦克风气愤地质问开发商。观众席上，震天响的“雄起”声像汽油一样，使人们的怒火不断升温。很快，事态升级为一场3000人的“暴动”，他们离开摇号现场体育馆，冲进一家名为“上品十六”楼盘的售楼处，砸烂了一切可以砸烂的东西，抱走了一切可以抱走的东西。该售楼处的财务人员只能在武警的掩护下，悄悄撤离现场。骚乱持续到了当天凌晨。
后来人们才知道，此次骚乱的制造者—“上品十六”开发商重庆市环保建设有限公司，在仅有约1000 套房源且已有200 多套已被内部认购的情况下，竟然向不知情的购房者卖出约3000 张vip 购房卡，目前该公司已经受到严查，将退回未购房者的VIP 卡金。但很多人不同意这样的解决方式，在房价一天一涨的情况下，他们高喊出自己的心声“我们要的是房子，不是钱!”
“重庆事件”只是目前中国房地产市场矛盾的激化体现。中国人民银行于8 月8 日发布的二季度货币政策执行报告显示，房地产价格又出现了加快上涨的势头，部分城市价格涨幅依然较高。其中上涨较快的北京已经连续14个月同比涨幅超过8％，6 月甚至高达9.5％。
面对如此凶猛的房价，连一些开发商都坐不住了，他们私下坦陈“已经看不懂形势”，甚至有些开发商直言“要在2008 年底之前全部清空，不管什么价位”。但是这种对房价持续高位运转的隐隐担忧还只是出现在开发商小范围的私下交流中，对于饱受“宏观调控越调越涨”之苦和信奉买房如买股，买涨不买跌理念的普通购房来说，他们的心态正如前文提到的重庆购房者一样“要房不要钱”。
可是，买房真如人们预期般美好吗？
经济增长要降温，房地产呢？
7月18 日，国家统计局公布，2007 年上半年中国国内生产总值同比增长11.5%，远远超过政府年初设定的8% 的目标。由此不难看出，为何“防止经济增长由偏快转向过热”，在政治局会议上被强化为“遏制经济增长由偏快转为过热”。
要想“遏制经济增长由偏快转为过热”， “作为占固定投资份额20% 左右的房地产必将成为调控的重心。”中国社会科学院一位专家认为。由于2007 年房地产开发投资增长速度快于GDP 增长，这一份额还将继续上升。而且的房地产价格都在快速飚升，必然会带动国内银行信贷大量流入房地产市场，让与房地产相关的50 多个行业投资快速增长。房地产越来越成为了整个经济走向过热的动力。因此，遏制经济过热就得从房地产入手。而首都经贸大学教授张跃庆则表示:“现在一个很严重的形势是，房产的价值远远高于其实际价值，和整个经济形势不适应。”
虽然目前“提高个贷首付至40%-50%”政策还未落实，但商业银行暂停二手房按揭、停办抵押贷款等等暗自收紧个人房贷的做法，显示出政府将在下半年将有所作为。“鉴于当前限制需求的重要性，预计今后出台强制性政策的可能性比较大。”高通智库顾问公司董事总经理张宏分析提高首付的传言不会是空穴来风，证明政府已经开始意识到抑制需求的重要性。
与提高首付相比，呼之欲出的征收持有税将在程度上抑制房地产投机需求。尽管出台持有税具有一定难度，但是当政府把“遏制经济增长由偏快转为过热”提上议程，出台持有税为房地产市场降温将不再是遥不可及的事。
也许韩国房地产市场的现在将成为我们的未来。为了应对高房价，韩国政府一方面提高首付到60%，一方面加大对不动产、特别是高价值不动产的税收力度，对拥有两套以上住宅的家庭提高了征税房地产转让所得税的税率。
这些措施从今年年初开始陆续生效，截至4月份，韩国出现了27个月以来的首次房价下跌。
现在买房有没有风险？
随着通胀风险上升，而一个几乎无可驳斥的判断开始流行：房产是当下通胀趋势中安全的增值保值的资产，这加剧了地产价格的上涨，也增加了楼市的风险。
王韬在2006 年7 月在通州购买了一套130 平方米的房子，那时才5000 元/ 平方米，目前该项目均价已涨到6500 元/ 平方米，而租金则为仅1500 元/ 月。是租还是卖呢？他给记者算了一笔账。“如果出租的话，太低，而且是贷款买房，实在吃不消银行隔三岔五的加息；如果目前出售的话，算上房屋需要交纳的营业税、印花税、个税、土地增值税，以及当初买入时的契税和维修金等，净才9 万元左右。”
据我爱我家市场研究中心主任秦瑞向记者透露，房产投资要有的话，就要求商品房价格涨幅要超过包括银行贷款利息、个人所得税税率、营业税税率以及其他手续费在内的总和。在一次性付款的前提下，目前购买一套普通住宅进行投资的交易成本大概是10%。
也就是说，现在买房在转让前必须要超过10% 才有利可图。当然，在卖方市场的情况下，有些税费都由买家承担。但买家弱势的情况，也同样要靠房价的持续上涨为最重要的前提。
尽管近几年北京市商品房同比增长幅度为10% 左右，而租赁市场基本上处于不温不火的状态，据我爱我家市场研究中心公布的报告显示，2007 年7 月份普通楼房的租赁价格同比增长幅度仅为2%左右。“现在投资性买房者的租金仅为5%”，秦瑞告诉记者，如果传闻中加息的呼声一旦成为事实，投资性买房人的实际率又要下降。
什么样的需求？
其实买不买房的问题或者房价的问题，无论如何变化，终究得服从价值规律的支配，任志强的“供求关系决定房价上涨”的理论本质上是个大实话。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也告诉《地产》，从需求方面来看，现在买房置业的需求是膨胀性的。“对房子的需求有两方面，一方面是持续旺盛的自住性置业需求，另一方面是势不可挡的投资性置业需求。流动性过剩导致大量资金投到楼市。银行存款利率太低，股市的风险又太大，目前普通百姓的投资渠道又太有限，因此大量资金涌向了楼市。”
但北京房屋的供应不可能是无限制的。顾云昌告诉记者：“北京现仅有8000 万平方米的土地可以投放到市场，政府土地供应量的收紧和商品住宅土地开发增速的放慢，和被市场中各种因素撺掇着的强劲住房需求和越来越稀缺的北京城区待开发土地资源，构成了北京市房地产市场房价持续上涨的根本原因，但这几个原因恰恰使得当前的各种调控措施都很难在短期内起到立竿见影的效果。”
央行二季度的《中国货币执行报告》也指出，2007 年以来，我国住房需求持续旺盛，虽然房地产开发投资增长加快，但供需关系仍趋于紧张。“有4大因素推动了住房需求的快速增长：一是随着国民经济的发展，我国城镇居民可支配收入快速增长，直接拉动住房需求；二是随着城市化进程的加快，大量农村人口进入城镇，直接加大了住房需求；三是房价上涨预期和非理性的住房观念导致居民购房需求在近期内集中释放，加大了房价上涨压力，另外当前我国投资渠道较为狭窄，引发居民投资性需求快速增长；四是住房供给不足，结构调整进展缓慢，供求缺口依然很大。”
报告同时认为，目前中国价格上行压力加大，考虑到国际收支顺差矛盾持续积累后有向物价上涨扩散的趋势，当前物价上涨并非仅受偶发或临时性因素影响，通货膨胀风险正趋于上升。
越来越多的购房者对政府的调控表达了失望。不是因为房价太高，而是因为没有房子可买。“市场可售住宅的供应越来越少，然而供给的短缺又恰逢目前民众将商品房作为投资品的需求高潮。”国家发改委宏观经济研究院投资所所长张汉亚告诉《地产》：“过去一年的股市繁荣造就了很多的富翁，由于股市当前的调整，众多规避风险的投资者又重新涌向楼市，这也是造成今年大家买房情绪增高的原因。”
张汉亚认为，中国现在买房的70% 是自住型、改善型买房，30% 左右是投资性买房。
但是业内人士有倾向认为，当前的住宅需求有半数以上来自投资者而非自住。
在经济发展过热需要降温的情况下，对非自住性需求进行有效的抑制是理所应当的事情。
提高首付，悬在炒房人头顶的达摩克利斯之剑
从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映当地房地产市场的供求状况。当一个城市的房地产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长，该市场存在着价格虚高或投机行为的可能性就大增。
根据国家统计局数字显示，今年一季度，新建商品住房销售价格涨幅6.0%，住宅租赁价格涨幅1.5%，新建商品住房销售价格涨幅高于住宅租赁价格涨幅4.5 个百分点。到6 月份，新建商品住房价格涨幅又再次攀升到7.4%，而二手房住房价格涨幅达7.8%，还高于新建商品住房价格涨幅0.4 个百分点，而租赁价格一直比较平稳，房价虚高倾向已经开始显现。
再从房屋租售比看，发达国家或地区一般认为，二手房住宅租售比1:200?240 比较合理，当超出这一比例时，表明市场存在风险。而上半年，北京二手房价格出现了大幅上涨，根据北京多家房产经纪公司的统计，北京多数地区租售比已经高达1:300—400 之间。
但对投资买房者来说，更大的风险还在于政府的政策导向。
知名置业专家舒可心认为，目前市场上投资性购房者大都采用按揭贷款。“现在全款买房根本没什么利润，炒房族大都是按揭买房，然后等房价涨个两三成再转手。”
可以说，过去的低首付甚至零首付政策，使得炒房人群迅速扩张。不少业内人士甚至认为，“银行信贷是推动房价快速上涨的重要根源”。当中国房屋自有率达到80% 以上、住宅价格与租金严重背离时，以投资至少是保值为目地的购房行为成为主流。恒泰轩房地产经纪有限公司相关负责人举例某精装项目，销售800 多套，但只入住还不到300 套，“证明目前投资需求比自住需求更多一些”。
据知情人透露，政府正在加大平衡力度，把住房按揭首付成数都提高到40%。北京科技大学教授赵晓也认为：“现在二手房买卖基本都是靠按揭贷款，毕竟现在股市、基金都很高，即使有钱也很少有人会选择一次性付清，如果提高首付，炒房人的将被迅速压缩，这就是从缓解需求压力的角度，控制住了流动性过剩这样一个关头。”
“提高首付对于投机性买房的人来说，是把悬在头顶上的达摩克利斯之剑。”舒可心告诉记者，就算现在首付三成炒房的话，看上去一年的率可以达到50% 左右，但要赚取这样的盈利，首先房价必须要持续保持上涨。
如果房价一旦停止上涨，或只是微幅上涨，那么投资性购房既失去意义，投资者会无利可赚甚至赔钱。“而且现在炒房的话，变现非常困难，需要的时间很长，而且作为投资产品，因为中国开发商向来不重视物业管理，房屋会在很短的几年内非常严重的折旧贬值。”
大限来临，谁还敢透支未来？
前不久在一个房地产论坛上，记者了解到有开发商在为他年幼的儿子买房。“一买就是两套，还是在的亚奥区域。他说是给自己两个儿子预留的房子，可他两个儿子都不超过5 岁。”这样透支未来的需求正在严重地侵蚀着北京的房地产市场。“这位开发商很有钱，但还是按揭买房，做15 年的按揭，因为股市不错，一年也挣个20% 吧，远远高于接揭的成本。”
但业内人士还认为，这样透支未来的需求在未来几年内将会得到遏制甚至惩罚，因为2008 年以后以下几个因素—开征物业税、购房实名制、利率调整、控制住宅商用、廉租房、经济适用房和限价房等，都可能会对当前过热的北京房地产市场产生重要影响，并且在一定程度上抑制房价上涨甚至拉低房价。
“目前的房地产市场严重不规范，房子的价值远远高于其实际的价值，就北京来讲，2008 年奥运会对于房地产来说，将会是一个大限。如果国家物业税落实，包括针对普通商品房的政策出来后，2008 年后北京房价还是会回落到一个合理的空间。”首都经贸大学教授张跃庆认为，投资者买房有一条理由是“土地稀缺性”，但是如果按人均计算面积，北京不会低于东京、香港，“而这些更加发达的地区仍然没有躲过地产价格暴跌一半的命运。”
“每天上网看有关房地产的新闻，只能是越看越伤心，”李江华告诉《地产》：“看上去这辈子也买不起房子了。我薪资在公司也算是比较高的，可这有什么用呢，再高现在也买不起房子了，现在感觉我们的幸福都被房价给偷走了！”
当然，李江华买得起买不起房，无所谓对与错。关键是他体验到的房价上涨幅度，及背后的原因。还有，这些人买房的问题将如何解决？
相信市长还是市场?
南京市政府算得上是为控制房价的上涨而出台政策、行政干预市场措施、下手最重的城市了。他们对商品房的市场调节价格实行了“政府指导价”为核心的价格监管制度，但结果却事与愿违。最为难以捉摸的是，南京市政府对开发商“捂盘”现象开以的处罚，竟然是半年内不得销售、半年后仍执行原价格销售。
有业内人士分析，这等于是自己打了自己一耳光，公开告诉南京市民半年内房价仍将高速地上涨。“如果半年后房价下跌，开发商也不可能按原价卖房，结论就只剩一个了，那就是南京市政府借对开发商捂盘处罚的行政措施向社会公布一个信号，南京的房价会继续上涨，而让开发商无法利用这半年的上涨期多盈利就是对开发商的处罚了。”
难怪任志强会说：“我们希望政府不断地宏观调控，因为调控一次房价就涨一次，开发商就乐得合不上嘴了。”
还是有很多人说房价会降。早在2005 年6 月，中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员易宪容就在国内某知名财经媒体称：“房价有泡沫，上海房价应下跌50%，北京房价也应下降30%。”
同年，国务院办公厅下发了一份《关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条意见，被称为“国八条”。其中称，对控制措施不力的地区，要追究相关负责人的责任。
就在北京房地产业界还沉浸在对调控措施“山雨欲来风满楼”的揣测中时，在2006 年的5 月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，正式提出后来被业内简称为“国六条”的《促进房地产业健康发展的六项措施》。同时包括90 平方米70%、限外令、未封顶楼盘按揭叫停、经适房回购等在内的涉及国家九部委，针对房地产业各环节总数达13 条的房地产调控政策也在半年时间里接踵而至，其中最重要的目的，仍然是控制房价上涨。
直到今年年初，广州市市长张广宁在接受记者采访时仍掷地有声地表示，广州将全力以赴把房价压下来，至少会稳定在合理的水平，“中低收入者如果想买房，不用着急，我认为房价肯定会降下来。”
但不管是“国八条”、“国六条”还是张广宁，都没能阻挡住房价的快速增长。一路飙升的房价让手里攥着钱观望的人们后悔不迭。一些观望者从2003 年一直观望到2007 年，直到自己手中的积蓄从原来能购买120 平方米，一直缩水到60 平方米。他们之前都相信学者的判断和政府的力量，但后来房价越来越汹涌的上涨他们终于明白，自己是着着实实被忽悠惨了。
回过神来的购房者坐不住了，他们说，已经错过了早晨，还要错过中午吗。于是从观望几年到一买房，失去理性的消费像一匹脱缰的野马一样，拉动着房地产市场的快车一往无前。在2007年，像李江华一样看到房价不断上涨、担心买不到房的人越来越多。在房价持续上涨之后，恐慌性购房的迹象渐现。
但这样非理性的购房对于消费者而言真的会好吗？“不买房运动”发起者邹涛在《“不买房行动”致全体市民的公开信》描述过这样的情景：“如果要实现买房这样一个简单梦想，即使月收入达到7000 元的，按揭购买一套90 平方米的房子，以均价8000 元计算，总价70 万元，15 年的按揭，我们每月就要负担3000 多元的按揭支出，负债收入比率达到了45.71%（通常国际上的标准合理上限为40%）。在15年的按揭期间中，家庭实际的利息支出将达到176000 元，还没有考虑未来国家可能进一步提高按揭贷款利率等等其他的情况。”
很显然，已经越来越多的人感觉到，在非理性的消费下，自己的幸福正被高烧的房价、沉重的房贷偷走了。
股市5.30 将在楼市重现？
在最近某晚报进行的一次调查中显示，面对上涨过快的房价，已经有九成北京市民望楼兴叹。“在短短的几年，房价已经上涨了两倍。”
很多人谈及低工资高房价时都表示，“关于房价，我已经彻彻底底绝望了。”
“不买房运动”的发起者邹涛就认为，现在已经有85% 的真正有自住需求的人被动地加入到“不买房运动”中来了。“他们中间一些人兴许去年还能勉勉强强凑得起一套房子的首付，但是今年是完完全全买不起房子了。”
4个月前，这位不买房运动发起者就变卖了家产，离开了深圳，回老家湖南“种田”。他发起的以脚投票，拒绝做房奴的“3年不买房”倡议，曾经影响数百万持币观望的购房者，甚至连各地官员也纷纷表态支持。
不管现在不买房或者推迟买房值还是不值，一个明显的迹象就是，“现在绝大多数有着自住需求的购房者已经买不起房子了，”按邹涛的话来说，现在绝大多数人都自觉加入了“不买房运动”。
“现在房价涨得太高太快了，比如深圳，大多数老百姓都买不起房子了，而且就算年收入达到12 万元的中产阶级买房也已经有很大困难了，买房已经成了投机者的事情，”邹涛对《地产》说：“很多人都认为我们不买房运动是很幼稚很情绪化的表现，我们不买房运动的主要目的，其实是督促政府重视商品房存在问题，从而开始建设保障中低收入者的保障性住房。
可以说，3年不买房行动已取得阶段性的成功，我将发表《关于深化3年不买房行动致全社会的公开信》，真诚地呼吁广大中低收入群体和困难群体，不要盲目恐慌地去背负巨额的债务，去接那不属于你的最后一棒。”
恒泰轩房地产经济有限公司相关负责人也认为，疯狂的房价已经让人失去了判断能力。“但如果不是太急迫的自住性需求，普通市民比较安全的做法是等到2008 年年底后，看清形势再作决定，因为政府不可能不管这么多没有房子的人，房价也不可能一直这么疯狂下去。”
“还记得今年的股市‘5.30’吗？就在人们对2008 年以前任何经济指数都只会涨不会跌的固执预期下，由于股市过热触动了政府某些神经，一夜之间就一泻千里。”一行业内资深专家如是说， “谁能保证，2008年之前，过热的房价不会引起政府对楼市有此举动呢？而且就算是在2008年底之前，楼市也不是打了只涨不跌的免疫针。”
房价狂涨的最关键后果是打掉了大部分的真实需求，而真实需求才是房价长期上涨的最真实基础。这个循环主动或被动被校正的时间应该为时不远了。
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住在北京，已经被快速上涨的房价弄得更像是一场运动，把每一个身在北京并想与它发生关系的人搞晕。在北京拥有一套房子，越来越成为一种奢求。
无论是预言反复落空的所谓专家学者，对房价上涨咬牙切齿的购房者，还是引人非议仍我行我素的开发商，甚至政府主管部门，无一不加入到这场大讨论中来，战场甚至从经济层面延伸到了道德层面来。没有因为论战而停止的，就是房价上涨的步伐。
这是2007 年8 月5 日的早晨，重庆市大田湾体育馆观众席上，“雄起”之声不绝于耳。
但球场上并没有足球运动员，取而代之的是一帮冲进场地的愤怒人群，他们有的将场地中央的大屏幕推倒在地，有的抢过麦克风气愤地质问开发商。观众席上，震天响的“雄起”声像汽油一样，使人们的怒火不断升温。很快，事态升级为一场3000人的“暴动”，他们离开摇号现场体育馆，冲进一家名为“上品十六”楼盘的售楼处，砸烂了一切可以砸烂的东西，抱走了一切可以抱走的东西。该售楼处的财务人员只能在武警的掩护下，悄悄撤离现场。骚乱持续到了当天凌晨。
后来人们才知道，此次骚乱的制造者—“上品十六”开发商重庆市环保建设有限公司，在仅有约1000 套房源且已有200 多套已被内部认购的情况下，竟然向不知情的购房者卖出约3000 张vip 购房卡，目前该公司已经受到严查，将退回未购房者的VIP 卡金。但很多人不同意这样的解决方式，在房价一天一涨的情况下，他们高喊出自己的心声“我们要的是房子，不是钱!”
“重庆事件”只是目前中国房地产市场矛盾的激化体现。中国人民银行于8 月8 日发布的二季度货币政策执行报告显示，房地产价格又出现了加快上涨的势头，部分城市价格涨幅依然较高。其中上涨较快的北京已经连续14个月同比涨幅超过8％，6 月甚至高达9.5％。
面对如此凶猛的房价，连一些开发商都坐不住了，他们私下坦陈“已经看不懂形势”，甚至有些开发商直言“要在2008 年底之前全部清空，不管什么价位”。但是这种对房价持续高位运转的隐隐担忧还只是出现在开发商小范围的私下交流中，对于饱受“宏观调控越调越涨”之苦和信奉买房如买股，买涨不买跌理念的普通购房来说，他们的心态正如前文提到的重庆购房者一样“要房不要钱”。
可是，买房真如人们预期般美好吗？
经济增长要降温，房地产呢？
7月18 日，国家统计局公布，2007 年上半年中国国内生产总值同比增长11.5%，远远超过政府年初设定的8% 的目标。由此不难看出，为何“防止经济增长由偏快转向过热”，在政治局会议上被强化为“遏制经济增长由偏快转为过热”。
要想“遏制经济增长由偏快转为过热”， “作为占固定投资份额20% 左右的房地产必将成为调控的重心。”中国社会科学院一位专家认为。由于2007 年房地产开发投资增长速度快于GDP 增长，这一份额还将继续上升。而且的房地产价格都在快速飚升，必然会带动国内银行信贷大量流入房地产市场，让与房地产相关的50 多个行业投资快速增长。房地产越来越成为了整个经济走向过热的动力。因此，遏制经济过热就得从房地产入手。而首都经贸大学教授张跃庆则表示:“现在一个很严重的形势是，房产的价值远远高于其实际价值，和整个经济形势不适应。”
虽然目前“提高个贷首付至40%-50%”政策还未落实，但商业银行暂停二手房按揭、停办抵押贷款等等暗自收紧个人房贷的做法，显示出政府将在下半年将有所作为。“鉴于当前限制需求的重要性，预计今后出台强制性政策的可能性比较大。”高通智库顾问公司董事总经理张宏分析提高首付的传言不会是空穴来风，证明政府已经开始意识到抑制需求的重要性。
与提高首付相比，呼之欲出的征收持有税将在程度上抑制房地产投机需求。尽管出台持有税具有一定难度，但是当政府把“遏制经济增长由偏快转为过热”提上议程，出台持有税为房地产市场降温将不再是遥不可及的事。
也许韩国房地产市场的现在将成为我们的未来。为了应对高房价，韩国政府一方面提高首付到60%，一方面加大对不动产、特别是高价值不动产的税收力度，对拥有两套以上住宅的家庭提高了征税房地产转让所得税的税率。
这些措施从今年年初开始陆续生效，截至4月份，韩国出现了27个月以来的首次房价下跌。
现在买房有没有风险？
随着通胀风险上升，而一个几乎无可驳斥的判断开始流行：房产是当下通胀趋势中安全的增值保值的资产，这加剧了地产价格的上涨，也增加了楼市的风险。
王韬在2006 年7 月在通州购买了一套130 平方米的房子，那时才5000 元/ 平方米，目前该项目均价已涨到6500 元/ 平方米，而租金则为仅1500 元/ 月。是租还是卖呢？他给记者算了一笔账。“如果出租的话，太低，而且是贷款买房，实在吃不消银行隔三岔五的加息；如果目前出售的话，算上房屋需要交纳的营业税、印花税、个税、土地增值税，以及当初买入时的契税和维修金等，净才9 万元左右。”
据我爱我家市场研究中心主任秦瑞向记者透露，房产投资要有的话，就要求商品房价格涨幅要超过包括银行贷款利息、个人所得税税率、营业税税率以及其他手续费在内的总和。在一次性付款的前提下，目前购买一套普通住宅进行投资的交易成本大概是10%。
也就是说，现在买房在转让前必须要超过10% 才有利可图。当然，在卖方市场的情况下，有些税费都由买家承担。但买家弱势的情况，也同样要靠房价的持续上涨为最重要的前提。
尽管近几年北京市商品房同比增长幅度为10% 左右，而租赁市场基本上处于不温不火的状态，据我爱我家市场研究中心公布的报告显示，2007 年7 月份普通楼房的租赁价格同比增长幅度仅为2%左右。“现在投资性买房者的租金仅为5%”，秦瑞告诉记者，如果传闻中加息的呼声一旦成为事实，投资性买房人的实际率又要下降。
什么样的需求？
其实买不买房的问题或者房价的问题，无论如何变化，终究得服从价值规律的支配，任志强的“供求关系决定房价上涨”的理论本质上是个大实话。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也告诉《地产》，从需求方面来看，现在买房置业的需求是膨胀性的。“对房子的需求有两方面，一方面是持续旺盛的自住性置业需求，另一方面是势不可挡的投资性置业需求。流动性过剩导致大量资金投到楼市。银行存款利率太低，股市的风险又太大，目前普通百姓的投资渠道又太有限，因此大量资金涌向了楼市。”
但北京房屋的供应不可能是无限制的。顾云昌告诉记者：“北京现仅有8000 万平方米的土地可以投放到市场，政府土地供应量的收紧和商品住宅土地开发增速的放慢，和被市场中各种因素撺掇着的强劲住房需求和越来越稀缺的北京城区待开发土地资源，构成了北京市房地产市场房价持续上涨的根本原因，但这几个原因恰恰使得当前的各种调控措施都很难在短期内起到立竿见影的效果。”
央行二季度的《中国货币执行报告》也指出，2007 年以来，我国住房需求持续旺盛，虽然房地产开发投资增长加快，但供需关系仍趋于紧张。“有4大因素推动了住房需求的快速增长：一是随着国民经济的发展，我国城镇居民可支配收入快速增长，直接拉动住房需求；二是随着城市化进程的加快，大量农村人口进入城镇，直接加大了住房需求；三是房价上涨预期和非理性的住房观念导致居民购房需求在近期内集中释放，加大了房价上涨压力，另外当前我国投资渠道较为狭窄，引发居民投资性需求快速增长；四是住房供给不足，结构调整进展缓慢，供求缺口依然很大。”
报告同时认为，目前中国价格上行压力加大，考虑到国际收支顺差矛盾持续积累后有向物价上涨扩散的趋势，当前物价上涨并非仅受偶发或临时性因素影响，通货膨胀风险正趋于上升。
随着通胀风险上升，而一个几乎无可驳斥的判断开始流行：房产是当下通胀趋势中安全的增值保值的资产，这加剧了地产价格的上涨，也增加了楼市的风险。
越来越多的购房者对政府的调控表达了失望。不是因为房价太高，而是因为没有房子可买。“市场可售住宅的供应越来越少，然而供给的短缺又恰逢目前民众将商品房作为投资品的需求高潮。”国家发改委宏观经济研究院投资所所长张汉亚告诉《地产》：“过去一年的股市繁荣造就了很多的富翁，由于股市当前的调整，众多规避风险的投资者又重新涌向楼市，这也是造成今年大家买房情绪增高的原因。”
张汉亚认为，中国现在买房的70% 是自住型、改善型买房，30% 左右是投资性买房。
但是业内人士有倾向认为，当前的住宅需求有半数以上来自投资者而非自住。
在经济发展过热需要降温的情况下，对非自住性需求进行有效的抑制是理所应当的事情。
提高首付，悬在炒房人头顶的达摩克利斯之剑
从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映当地房地产市场的供求状况。当一个城市的房地产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长，该市场存在着价格虚高或投机行为的可能性就大增。
根据国家统计局数字显示，今年一季度，新建商品住房销售价格涨幅6.0%，住宅租赁价格涨幅1.5%，新建商品住房销售价格涨幅高于住宅租赁价格涨幅4.5 个百分点。到6 月份，新建商品住房价格涨幅又再次攀升到7.4%，而二手房住房价格涨幅达7.8%，还高于新建商品住房价格涨幅0.4 个百分点，而租赁价格一直比较平稳，房价虚高倾向已经开始显现。
再从房屋租售比看，发达国家或地区一般认为，二手房住宅租售比1:200?240 比较合理，当超出这一比例时，表明市场存在风险。而上半年，北京二手房价格出现了大幅上涨，根据北京多家房产经纪公司的统计，北京多数地区租售比已经高达1:300—400 之间。
但对投资买房者来说，更大的风险还在于政府的政策导向。
知名置业专家舒可心认为，目前市场上投资性购房者大都采用按揭贷款。“现在全款买房根本没什么利润，炒房族大都是按揭买房，然后等房价涨个两三成再转手。”
可以说，过去的低首付甚至零首付政策，使得炒房人群迅速扩张。不少业内人士甚至认为，“银行信贷是推动房价快速上涨的重要根源”。当中国房屋自有率达到80% 以上、住宅价格与租金严重背离时，以投资至少是保值为目地的购房行为成为主流。恒泰轩房地产经纪有限公司相关负责人举例某精装项目，销售800 多套，但只入住还不到300 套，“证明目前投资需求比自住需求更多一些”。
据知情人透露，政府正在加大平衡力度，把住房按揭首付成数都提高到40%。北京科技大学教授赵晓也认为：“现在二手房买卖基本都是靠按揭贷款，毕竟现在股市、基金都很高，即使有钱也很少有人会选择一次性付清，如果提高首付，炒房人的将被迅速压缩，这就是从缓解需求压力的角度，控制住了流动性过剩这样一个关头。”
“提高首付对于投机性买房的人来说，是把悬在头顶上的达摩克利斯之剑。”舒可心告诉记者，就算现在首付三成炒房的话，看上去一年的率可以达到50% 左右，但要赚取这样的盈利，首先房价必须要持续保持上涨。
如果房价一旦停止上涨，或只是微幅上涨，那么投资性购房既失去意义，投资者会无利可赚甚至赔钱。“而且现在炒房的话，变现非常困难，需要的时间很长，而且作为投资产品，因为中国开发商向来不重视物业管理，房屋会在很短的几年内非常严重的折旧贬值。”
大限来临，谁还敢透支未来？
前不久在一个房地产论坛上，记者了解到有开发商在为他年幼的儿子买房。“一买就是两套，还是在的亚奥区域。他说是给自己两个儿子预留的房子，可他两个儿子都不超过5 岁。”这样透支未来的需求正在严重地侵蚀着北京的房地产市场。“这位开发商很有钱，但还是按揭买房，做15 年的按揭，因为股市不错，一年也挣个20% 吧，远远高于接揭的成本。”
但业内人士还认为，这样透支未来的需求在未来几年内将会得到遏制甚至惩罚，因为2008 年以后以下几个因素—开征物业税、购房实名制、利率调整、控制住宅商用、廉租房、经济适用房和限价房等，都可能会对当前过热的北京房地产市场产生重要影响，并且在一定程度上抑制房价上涨甚至拉低房价。
“目前的房地产市场严重不规范，房子的价值远远高于其实际的价值，就北京来讲，2008 年奥运会对于房地产来说，将会是一个大限。如果国家物业税落实，包括针对普通商品房的政策出来后，2008 年后北京房价还是会回落到一个合理的空间。”首都经贸大学教授张跃庆认为，投资者买房有一条理由是“土地稀缺性”，但是如果按人均计算面积，北京不会低于东京、香港，“而这些更加发达的地区仍然没有躲过地产价格暴跌一半的命运。”
“每天上网看有关房地产的新闻，只能是越看越伤心，”李江华告诉《地产》：“看上去这辈子也买不起房子了。我薪资在公司也算是比较高的，可这有什么用呢，再高现在也买不起房子了，现在感觉我们的幸福都被房价给偷走了！”
当然，李江华买得起买不起房，无所谓对与错。关键是他体验到的房价上涨幅度，及背后的原因。还有，这些人买房的问题将如何解决？
相信市长还是市场?
南京市政府算得上是为控制房价的上涨而出台政策、行政干预市场措施、下手最重的城市了。他们对商品房的市场调节价格实行了“政府指导价”为核心的价格监管制度，但结果却事与愿违。最为难以捉摸的是，南京市政府对开发商“捂盘”现象开以的处罚，竟然是半年内不得销售、半年后仍执行原价格销售。
有业内人士分析，这等于是自己打了自己一耳光，公开告诉南京市民半年内房价仍将高速地上涨。“如果半年后房价下跌，开发商也不可能按原价卖房，结论就只剩一个了，那就是南京市政府借对开发商捂盘处罚的行政措施向社会公布一个信号，南京的房价会继续上涨，而让开发商无法利用这半年的上涨期多盈利就是对开发商的处罚了。”
难怪任志强会说：“我们希望政府不断地宏观调控，因为调控一次房价就涨一次，开发商就乐得合不上嘴了。”
还是有很多人说房价会降。早在2005 年6 月，中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员易宪容就在国内某知名财经媒体称：“房价有泡沫，上海房价应下跌50%，北京房价也应下降30%。”
同年，国务院办公厅下发了一份《关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条意见，被称为“国八条”。其中称，对控制措施不力的地区，要追究相关负责人的责任。
就在北京房地产业界还沉浸在对调控措施“山雨欲来风满楼”的揣测中时，在2006 年的5 月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，正式提出后来被业内简称为“国六条”的《促进房地产业健康发展的六项措施》。同时包括90 平方米70%、限外令、未封顶楼盘按揭叫停、经适房回购等在内的涉及国家九部委，针对房地产业各环节总数达13 条的房地产调控政策也在半年时间里接踵而至，其中最重要的目的，仍然是控制房价上涨。
直到今年年初，广州市市长张广宁在接受记者采访时仍掷地有声地表示，广州将全力以赴把房价压下来，至少会稳定在合理的水平，“中低收入者如果想买房，不用着急，我认为房价肯定会降下来。”
但不管是“国八条”、“国六条”还是张广宁，都没能阻挡住房价的快速增长。一路飙升的房价让手里攥着钱观望的人们后悔不迭。一些观望者从2003 年一直观望到2007 年，直到自己手中的积蓄从原来能购买120 平方米，一直缩水到60 平方米。他们之前都相信学者的判断和政府的力量，但后来房价越来越汹涌的上涨他们终于明白，自己是着着实实被忽悠惨了。
回过神来的购房者坐不住了，他们说，已经错过了早晨，还要错过中午吗。于是从观望几年到一买房，失去理性的消费像一匹脱缰的野马一样，拉动着房地产市场的快车一往无前。在2007年，像李江华一样看到房价不断上涨、担心买不到房的人越来越多。在房价持续上涨之后，恐慌性购房的迹象渐现。
但这样非理性的购房对于消费者而言真的会好吗？“不买房运动”发起者邹涛在《“不买房行动”致全体市民的公开信》描述过这样的情景：“如果要实现买房这样一个简单梦想，即使月收入达到7000 元的，按揭购买一套90 平方米的房子，以均价8000 元计算，总价70 万元，15 年的按揭，我们每月就要负担3000 多元的按揭支出，负债收入比率达到了45.71%（通常国际上的标准合理上限为40%）。在15年的按揭期间中，家庭实际的利息支出将达到176000 元，还没有考虑未来国家可能进一步提高按揭贷款利率等等其他的情况。”
很显然，已经越来越多的人感觉到，在非理性的消费下，自己的幸福正被高烧的房价、沉重的房贷偷走了。
股市5.30 将在楼市重现？
在最近某晚报进行的一次调查中显示，面对上涨过快的房价，已经有九成北京市民望楼兴叹。“在短短的几年，房价已经上涨了两倍。”
很多人谈及低工资高房价时都表示，“关于房价，我已经彻彻底底绝望了。”
“不买房运动”的发起者邹涛就认为，现在已经有85% 的真正有自住需求的人被动地加入到“不买房运动”中来了。“他们中间一些人兴许去年还能勉勉强强凑得起一套房子的首付，但是今年是完完全全买不起房子了。”
4个月前，这位不买房运动发起者就变卖了家产，离开了深圳，回老家湖南“种田”。他发起的以脚投票，拒绝做房奴的“3年不买房”倡议，曾经影响数百万持币观望的购房者，甚至连各地官员也纷纷表态支持。
不管现在不买房或者推迟买房值还是不值，一个明显的迹象就是，“现在绝大多数有着自住需求的购房者已经买不起房子了，”按邹涛的话来说，现在绝大多数人都自觉加入了“不买房运动”。
“现在房价涨得太高太快了，比如深圳，大多数老百姓都买不起房子了，而且就算年收入达到12 万元的中产阶级买房也已经有很大困难了，买房已经成了投机者的事情，”邹涛对《地产》说：“很多人都认为我们不买房运动是很幼稚很情绪化的表现，我们不买房运动的主要目的，其实是督促政府重视商品房存在问题，从而开始建设保障中低收入者的保障性住房。
可以说，3年不买房行动已取得阶段性的成功，我将发表《关于深化3年不买房行动致全社会的公开信》，真诚地呼吁广大中低收入群体和困难群体，不要盲目恐慌地去背负巨额的债务，去接那不属于你的最后一棒。”
恒泰轩房地产经济有限公司相关负责人也认为，疯狂的房价已经让人失去了判断能力。“但如果不是太急迫的自住性需求，普通市民比较安全的做法是等到2008 年年底后，看清形势再作决定，因为政府不可能不管这么多没有房子的人，房价也不可能一直这么疯狂下去。”
“还记得今年的股市‘5.30’吗？就在人们对2008 年以前任何经济指数都只会涨不会跌的固执预期下，由于股市过热触动了政府某些神经，一夜之间就一泻千里。”一行业内资深专家如是说， “谁能保证，2008年之前，过热的房价不会引起政府对楼市有此举动呢？而且就算是在2008年底之前，楼市也不是打了只涨不跌的免疫针。”
房价狂涨的最关键后果是打掉了大部分的真实需求，而真实需求才是房价长期上涨的最真实基础。这个循环主动或被动被校正的时间应该为时不远了。